Ba thị trường REIT lớn nhất ở châu Á – Nhật Bản, Singapore và Đặc khu Hành chính Hồng Kông – đã trải qua sự sụt giảm về giá trị thị trường tổng thể vào năm 2022 với mức giảm lần lượt là 18%, 14% và 20%. Ngược lại, giá trị thị trường REIT của Trung Quốc đại lục đã tăng 80% nhờ vào các dịch vụ sản phẩm mới.
Báo cáo cũng cho thấy rằng các sản phẩm REIT ở châu Á vẫn tập trung chủ yếu ở Nhật Bản, Singapore và Đặc khu Hành chính Hồng Kông, chiếm hơn 80% thị phần. Đáng chú ý, thị trường REIT Trung Quốc đại lục đã nhanh chóng leo lên vị trí thứ tư ở châu Á vào năm 2022, tăng từ vị trí thứ bảy vào năm 2021.
Catherine Chen, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Thị trường Vốn, Châu Á Thái Bình Dương tại Cushman & Wakefield, cho biết: “Sự suy giảm tổng thể quan sát được ở thị trường REIT Châu Á vào năm 2022 phần lớn là do ảnh hưởng của việc Mỹ tăng lãi suất, cùng với những tác động liên tục của cuộc khủng hoảng tài chính. Đại dịch COVID-19 đặt ra thách thức cho các lĩnh vực bất động sản thương mại có tính chu kỳ như văn phòng, bán lẻ và khách sạn. Tuy nhiên, những trở ngại này đang dần được cải thiện khi thị trường dần chú ý đến các lĩnh vực kinh tế mới, bao gồm các cơ sở logistics và trung tâm dữ liệu hiện đại, cũng như các lĩnh vực dân cư, từ tài sản đa gia đình đến các cơ sở chăm sóc người cao tuổi.”
Bảng 1: Tổng giá trị thị trường của REIT đang hoạt động trên các sàn giao dịch lớn ở châu Á
Nguồn: Cơ sở dữ liệu của Bloomberg, được tổng hợp bởi đội ngũ Dịch vụ Tư vấn & Định giá Cushman & Wakefield
*Dữ liệu tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2022
Tăng trưởng của thị trường REIT Trung Quốc đại lục và Ấn Độ
Tổng cộng có 17 sản phẩm mới đã được đưa vào thị trường REIT Trung Quốc từ cuối tháng 3 năm 2022 đến cuối tháng 6 năm 2023. Những sản phẩm mới tham gia này đã nâng tổng số REIT được niêm yết ở Trung Quốc đại lục lên 28, tính đến tháng 6 năm 2023, bao gồm 16 bất động sản REITs dựa trên tài sản với lợi suất phân phối trung bình là 4,2%.
Andrew Chan, Giám đốc điều hành, Trưởng bộ phận Định giá & Dịch vụ Tư vấn, Cushman & Wakefield Trung Quốc, nhận xét: “Các sản phẩm REIT mới ở Trung Quốc thể hiện động lực phát triển trên bảy loại tài sản cơ bản: khu công nghiệp, cơ sở kho bãi và hậu cần, nhà máy công nghiệp, nhà ở cho thuê bình dân, đường cao tốc, năng lượng sạch và các dự án liên quan đến môi trường khác. Ngoài ra, thí điểm REITs công của Trung Quốc hiện đang được mở rộng để bao gồm cả lĩnh vực bán lẻ, chúng ta có thể kỳ vọng thị trường C-REIT sẽ đa dạng hóa và phát triển hơn nữa, từ đó giúp kích thích tiêu dùng và thúc đẩy nhu cầu trong nước.”
REITs cũng được yêu thích với cả các nhà đầu tư tổ chức và bán lẻ ở Ấn Độ. Tổng cộng có bốn quỹ REIT đã được niêm yết tại thị trường Ấn Độ kể từ tháng 5 năm 2023, bao gồm ba quỹ chuyên văn phòng và một về bán lẻ. Ba quỹ văn phòng đã tồn tại hơn hai năm, trong khi sản phẩm bán lẻ mới được niêm yết vào tháng 5 năm 2023.
Somy Thomas, Giám đốc điều hành mảng Định giá và Đồng giám đốc mảng Thị trường vốn, Cushman & Wakefield Ấn Độ, chia sẻ: “Nhìn vào sự thành công của quỹ REITs văn phòng hiện tại ở Ấn Độ, nhiều nhà phát triển hiện đang hợp nhất tài sản văn phòng của họ để kết hợp thành các sản phẩm REIT, với ước tính thị trường cho thấy chúng ta có thể sớm có thêm 90 đến 95 triệu ft vuông văn phòng. Do đó, có thể có đến khoảng 180 triệu ft vuông diện tích văn phòng do REITs nắm giữ vào cuối năm 2024. Chúng tôi ước tính rằng khối lượng này có thể chiếm khoảng 22% tổng nguồn cung văn phòng hạng A vào năm 2024.”
Gordon Marsden, Giám đốc Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Châu Á Thái Bình Duong nhận định:” “Mặc dù REIT là một khái niệm tương đối mới ở Việt Nam, nhưng giá trị và tác động mô hình quỹ này có thể mang lại đối với cả nhà đầu tư và nhà phát triển nói riêng cũng như thị trường bất động sản nói chung là rất đáng kể. Tuy nhiên, để nắm bắt được cơ hội, rất cần phải có một khung pháp lý và cơ chế hoạt động toàn diện, thân thiện với nhà đầu tư và linh hoạt để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho sự phát triển của REIT tại Việt Nam.”
“Ở Châu Á Thái Bình Dương và trên toàn thế giới, nơi có nhiều quỹ REIT đang hoạt động, mô hình đã giúp thúc đẩy tính minh bạch của thị trường, tăng cường tính tuân thủ và mở đường cho các nhà đầu tư tổ chức và bán lẻ tham gia thị trường bất động sản mà không cần một lượng vốn khổng lồ hay lo lắng về việc khó thanh khoản. Đối với các nhà phát triển bất động sản, REIT sẽ giúp đẩy nhanh tốc độ huy động vốn và đa dạng hóa kênh tài chính. Nhìn rộng hơn, đối với một thị trường trẻ và vẫn còn truyền thống như Việt Nam, REITs có thể giúp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản địa phương, cũng như mở rộng chuyên môn cho ngành quản lý tài sản/bất động sản.” - Gordon kết luận.
