Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2018-2019 gặp khó khăn về nguồn vốn khi Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 36 siết chặt tín dụng vào lĩnh vực này. Các nguồn vốn khác như vốn cá nhân, kiều hối, trái phiếu doanh nghiệp (DN)… đều không đủ lực cho thị trường BĐS phát triển, nhất là phân khúc du lịch nghỉ dưỡng vẫn còn dư địa lớn.
4 nguồn vốn cho bất động sản
Theo Ts. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, hiện có 4 nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS.
Thứ nhất là nguồn vốn tín dụng. Tính đến tháng 10/2019, cho vay xây dựng vào khoảng gần 800.000 tỷ đồng, tăng 8,5%. Tổng dư nợ tín dụng BĐS vào khoảng 1,5 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 19% tổng dư nợ của nền kinh tế (không kể cho vay xây dựng).
Thứ hai là huy động nguồn vốn tư nhân. Tính đến hết tháng 11/2019, có khoảng 15.800 DN xây dựng (tăng 1,7%) và 7.300 DN kinh doanh BĐS mới thành lập (tăng 13,8% về số DN, tăng 27,5% về vốn đăng ký).
Thứ ba là vốn FDI đăng ký mới đạt 2,86 tỷ USD (chiếm 8,5%) và góp vốn, mua cổ phần là 1,9 tỷ USD (chiếm 17%).
Thứ tư là nguồn vốn phát hành trái phiếu của DN BĐS vào khoảng gần 61.000 tỷ đồng. Hết 10 tháng đầu năm 2019, trong tổng số tiền phát hành trái phiếu gần 179.000 tỷ đồng, các DN BĐS đã phát hành khoảng 61.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 34%), với lãi suất bình quân khoảng 10,5%/năm.
Đánh giá về chủ trương siết tín dụng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, Ts. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cho rằng đây là việc làm cần thiết để thị trường BĐS có một nguồn vốn tín dụng dài hạn và ổn định, tránh được những “bong bóng” hoặc “đóng băng”. Bởi khi nguồn cung suy giảm, nếu không siết cầu lại thì giá cả sẽ tăng lên, dẫn đến tình trạng “bong bóng”.
Theo ông Nghĩa, thực tế nguồn vốn vào BĐS hiện nay khá “nghèo nàn”. Ngoài các nguồn vốn kể trên đổ vào BĐS thì năm 2020, dòng vốn tư nhân vào cơ sở hạ tầng cũng sẽ tiếp tục được đầu tư mạnh, sẽ có tác động lớn đến BĐS trong năm nay và những năm tới.
Thậm chí, 10 năm sau vẫn sẽ tiếp tục xu hướng này. Đó là dòng vốn đô thị hóa đang rất mạnh, tạo ra trào lưu đô thị hóa mới bắt đầu từ năm 2017 và còn kéo dài đến năm 2027, nhất là cơ hội từ các hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam đã ký kết.
 |
|
Thị trường BĐS năm 2018-2019 gặp khó khăn về nguồn vốn |
Tập trung vào khu vực ngân hàng
Nguồn vốn nào lớn nhất sẽ đổ vào BĐS trong năm 2020 là câu hỏi mà dư luận đặt ra đối với các chuyên gia tại nhiều hội thảo BĐS diễn ra mới đây.
Để trả lời câu hỏi này, các chuyên gia đã đưa ra nhiều ý kiến và phân tích, phần lớn đều cho rằng vốn ngân hàng là chủ đạo.
Theo Ts. Lê Xuân Nghĩa, thị trường BĐS phát triển đa dạng, thu hút nhiều nhà đầu tư, trong đó lĩnh vực nhận được rất nhiều sự quan tâm là BĐS du lịch. Mặc dù mới đây Cocobay Đà Nẵng bỏ cam kết trả lãi cho khách hàng đã dội một “gáo nước lạnh” vào nhà đầu tư, nhưng BĐS du lịch vẫn sẽ là một lĩnh vực có chiến lược phát triển, ổn định lâu dài ở Việt Nam.
“Có thể nói BĐS du lịch có những lợi thế quyết định cho động lực tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong dài hạn”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Đặc biệt, với 2 mảng BĐS du lịch và thương mại bán lẻ ẩm thực, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng Nhà nước nên có chính sách dành cho các DN nội địa, bởi nguồn vốn tuy lớn với DN Việt Nam nhưng không đáng kể với các nhà đầu tư nước ngoài.
Đơn cử như nhà đầu tư Trung Quốc, khi có điều kiện “nhảy vào” sẽ thâu tóm rất nhanh toàn bộ BĐS nghỉ dưỡng, BĐS thương mại, ẩm thực của Việt Nam.
Ts. Lê Xuân Nghĩa tiết lộ đang cùng với nhiều chuyên gia khác kiến nghị với Chính phủ về việc có chiến lược dài hạn cho BĐS nói chung và BĐS du lịch, dịch vụ nói riêng. Bên cạnh đó là tập trung nguồn lực tài chính cho các khu vực này.
“Chúng ta phải có thái độ đúng mực và dài hạn về nguồn lực tài chính cho thị trường BĐS, đặc biệt tập trung vào khu vực ngân hàng. Bởi ngân hàng quản lý rủi ro tốt hơn, điều này sẽ có lợi cho nhà phát triển dự án và cả nhà đầu tư”, ông Nghĩa nói.
Theo nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nếu buông bỏ, giao cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, các quỹ đầu tư rủi ro thì không khéo sẽ tổn hại đến nguồn tài chính quốc gia, thậm chí những dự án đầu tư có thể gặp rủi ro lớn, các nhà đầu tư cũng gặp rủi ro.
Kinh nghiệm thế giới cho thấy các quốc gia tìm mọi cách để tạo ra nguồn lực tài chính cho thị trường BĐS, ví như các quỹ đầu tư tín thác hay các gói mua nợ BĐS. Tuy nhiên, sau một thời gian thử nghiệm nhưng không thành công (như ở Mỹ), các nước nhận ra nguồn lực tài chính cho thị trường BĐS vẫn phải là ngân hàng. Tập trung vào ngân hàng thì ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm về các rủi ro tài sản, tránh những biến động cho nền kinh tế.
Hải Sơn
