HĐND Tp. Hà Nội vừa đưa ra lấy ý kiến Dự thảo nghị quyết về giá các loại đất trên địa bàn Tp. Hà Nội. Nếu Dự thảo này được thông qua, việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Tp. Hà Nội sẽ được áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024, với mức tăng bình quân 30% cho giá các loại đất.
Giá chênh lệch, dân không thuận
Trong thời gian qua, số vụ khiếu kiện, mâu thuẫn tranh chấp chủ yếu liên quan đến đất đai. Một báo cáo của Toà án nhân dân tối cao thống kê có tới hơn 70% số án hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, các quyết định hành chính về đất đai, cho thấy đất đai luôn là lĩnh vực nóng.
Theo Dự thảo, mục đích của việc điều chỉnh giá đất nhằm góp phần bình ổn về giá nói chung, đồng thời bảo đảm nguyên tắc tiếp cận dần với giá đất trên thị trường và sự cân đối giá đất giữa các vùng, miền, địa phương trên địa bàn Tp. Hà Nội.
Trong quá trình lấy ý kiến, liên ngành Tp. Hà Nội đề xuất giá đất ở đô thị cao nhất thuộc địa bàn quận Hoàn Kiếm, gồm các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ, cao nhất hơn 200 triệu đồng/m2. Giá đất ở đô thị thấp nhất được đề xuất là hơn 4,5 triệu đồng, thuộc địa bàn quận Hà Đông.
Đánh giá về vấn đề này, một số chuyên gia cho rằng việc xây dựng bảng giá các loại đất đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giảm bớt sự chênh lệch giữa bảng giá và mặt bằng thị trường là cần thiết, để bảng giá tiếp cận gần hơn với giá phổ biến trên thị trường.
Theo bảng giá, khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào có giá đất niêm yết cao nhất với mức cụ thể 162 triệu đồng/m2. Thực tế, giá đất giao dịch ở các con phố này trên thị trường luôn cao hơn rất nhiều, phổ biến 500 – 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2. Chính vì sự chênh lệch này nên khi đền bù, giải toả mới xảy ra khiếu kiện và không đồng lòng của người dân.
Một ví dụ điển hình là dự án cải tạo mở rộng đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, tuyến đường huyết mạch vào trung tâm Hà Nội, tiến độ yêu cầu là cuối năm 2017 phải hoàn thành. Tuy nhiên, do giá đất không sát thị trường nên dự án gặp rất nhiều vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng. Thời gian hoàn thành dự án phải lùi lại đến tháng 6/2018…
Mộ số chuyên gia đánh giá trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường. Tương tự ,khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng 30 – 60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận.
 |
|
Hà Nội dự kiến mức tăng bình quân 30% giá các loại đất |
Chưa sát với thị trường
Đánh giá về Dự thảo, Gs. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho biết mức điều chỉnh 30% này chưa sát với thị trường. Lý do là bởi, theo dự tính khung giá đất của Chính phủ khu vực cao nhất là 340 triệu đồng/ m2, trên thực tế giá đất tại Hàng Ngang, Hàng Đào là 700-800 triệu đồng/m2, trong khi Hà Nội đề xuất chỉ là 210 triệu đồng/m2.
“Như vậy, giá này thấp hơn rất nhiều so với khung giá của Chính phủ, đồng thời thấp hơn rất rất nhiều so với giá trị trường. Tức là thấp hơn giá trị thật mà chúng ta cần hướng tới rất nhiều lần”, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT khẳng định.
Với mức tăng này, người dân cần phải hiểu giá thị trường sẽ tiếp tục tăng, bởi sự chênh lệch lớn như vậy sẽ càng mang tính đầu cơ. “Giảm bảng giá của Nhà nước có nghĩa là giảm thuế, giảm thuế thì tình trạng đầu cơ sẽ lớn”, ông Võ nói.
Làm rõ hơn về mức tăng 30% có tác động tới thị trường bất động sản hay không, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nhìn nhận mức tăng này không có tác động gì tới thị trường bất động sản mà chỉ tăng tính đầu cơ.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc CTCP Thanh Bình, cho rằng điều chỉnh tăng là hợp lý, tăng để minh bạch hóa, nhưng vấn đề là phải điều tiết vĩ mô không để hệ luỵ giá tăng dây chuyền.
Việc tăng giá đất 30% sẽ tác động đến thị trường bất động sản, bởi khi đền bù thu hồi đất để làm dự án, doanh nghiệp sẽ phải bỏ ra khá nhiều tiền, tại khu vực trung tâm bồi thường 210 triệu đồng/m2, ở khu vực ngoại thành là 4,5 triệu đồng/m2. Cộng cả chi phí giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng và chi phí xây dựng…, giá nhà bán cho người dân sẽ bị đội lên.
“Giá đất và giá nhà hiện nay quá cao so với khả năng của người dân, nếu chỉ tiếp tục tăng thì sẽ làm cho nhiều người khó có khả năng tiếp cận được với nhà ở”, ông Thanh nhấn mạnh.
Theo Gs. Đặng Hùng Võ, tại Việt Nam và Hà Nội rất thích áp bảng giá đất nhân với hệ số để định giá cho các trường hợp cụ thể, đây chính là yếu tố tham nhũng. Như vậy, khi bồi thường cho người dân để thu hồi đất, người dân sẽ bị thiệt. Giao đất không thông qua đấu giá cũng sẽ làm lợi cho các chủ đầu tư, nếu tăng lên ở mức độ 30% cũng không giải quyết được bức xúc về giá đất. Để giảm đầu cơ thì giá Nhà nước phải sát với giá thị trường, như thế mọi chuyện mới giải quyết được.
“Chúng ta cứ kêu không cải tạo được phố cổ, người dân cứ bám phố cổ để sống, bởi bám vỉa hè phố cổ không phải chịu thuế cao thì họ vẫn bám. Nếu tăng thuế lên ở phố cổ như mức giá thị trường thì tự khắc những người không đủ khả năng chi trả mức thuế đó sẽ tự rời phố cổ”, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT khẳng định.
Minh Sơn
