- Chọn vị trí tốt & săn mua được bds giá tốt, giá trị thị trường ~10 tỷ. Giá “ngộp” giao dịch ~8,5-9 tỷ (keys lời ngay khi mua, cái này hơi khó làm được nếu không dành tgian)
- Sau 2-3 năm thị trường ổn định lại, bds tăng trưởng thêm 30-40% (điều kiện là phải ở vị trí tiềm năng tăng trưởng tốt, tính thanh khoản của bds cao. Cụ thể 2 case mình biết là mua nhà ở TP.Thủ Đức). Lúc này giá căn đó sẽ tăng lên ~14-15 tỷ
- Để mua được căn 8,5-9 tỷ kia, chỉ cần tầm 3tỷ tiền mặt & dòng tiền ổn hàng tháng để trả lãi vay bank (>100tr/tháng). (Cẩn trọng khi vay, dòng tiền phải an toàn & dự phòng rủi ro tốt)
- ...
-> Sau ~2-3 năm giá bds đó tăng thêm 5-6 tỷ (với vốn ~3 tỷ), trừ thêm tiền lãi ~1,5 tỷ/2 năm thì cũng kiếm được ~4 tỷ.
P/s: trường hợp 2 ông anh này đều mua bds để ở, nếu ko ở khai thác cho thuê cũng sẽ bù được 4-5% lãi vay bank, mức lợi nhuận sẽ cao hơn.
GAME LÀM GIÀU EASY MÀ KHÔNG PHẢI LÀM GÌ QUÁ CỰC LÀ ĐÂY CHỨ ĐÂU!
Thực ra cơ hội kiểu này không có nhiều, chỉ gặp một vài lần trong 1 đời người, và cũng ít người có sự chuẩn bị kiến thức, điều kiện & nắm bắt được.
Điều kiện cần để “chơi game” này thuận lợi đó là:
- Có một ít tiền mặt
- Có dòng tiền tốt để đủ điều kiện vay & trả lãi
- Chọn vị trí tiềm năng tăng trưởng tốt trong trung hạn (2-3 năm)
- Giao dịch an toàn, bds pháp lý chuẩn (có sổ)
- Chọn thời điểm mua (chu kỳ giá bds tăng trưởng tốt)
- ...
MẸO: nếu ae ko có dòng tiền tốt, thì vẫn có thể fake để vay được (ko khuyến khích). Tuy nhiên phải chuẩn bị cash sẵn để trả được lãi góp trong 1-3 năm. Tức muốn mua nhà 9 tỷ, vốn 30% là 3 tỷ, để dư ra 1 tỷ dự phòng rủi ro & trả lãi góp hàng tháng. Trong tgian đó tập trung kiếm tiền & chờ đợi bds tăng trưởng tốt.
PHÂN TÍCH THÊM VỀ LỢI ÍCH “NGẦM” CỦA CÁC ĐƠN VỊ MÔI GIỚI BĐS THỨ CẤP (“game” mình đang “chơi”)
Một trong những điều mình khá thích khi tập trung sản phẩm thứ cấp, đó là sở hữu lượng lớn data ký gửi bán trực tiếp từ chủ bds, là một trong những đơn vị nhận được thông tin sớm nhất tại thị trường mà mình tập trung.
Khi hiểu rõ thị trường, nắm rõ giá cả & đầu ra bds. Thì trong hàng nghìn sản phẩm ký gửi bán, sẽ có một số trường hợp KH cần bán gấp vì lý do gì đó, các “kèo thơm” này sẽ có giá thấp hơn 10-30% giá thị trường chung. NĐT mua vào sẽ LỜI NGAY sau khi giao dịch, để lâu thị trường ổn định & có các đợt sóng tăng giá sẽ tạo ra mức LN rất tốt.
Mình trước giờ săn tìm mua bds, tâm lý ít nhiều cũng muốn mua được hàng giá tốt, tuy nhiên những “kèo thơm” như vậy thường sẽ rất khó đến tay NĐT cá nhân như mình. Mà sẽ được một nhóm “cò đất”/môi giới nắm rõ thị trường đó lướt cọc, mua vào bán chênh sau đó.
Góc độ mình không thích kiểu “ăn sổi” trong chuyện lướt cọc hay chèn ép chủ bds cần tiền ra hàng gấp. Nhưng nhiều trường hợp vẫn cần mua thêm tích trữ bds để đầu tư trung hạn & dài hạn, một số kèo thơm cũng sẽ “xuống tiền” nhanh để giao dịch, giao dịch dựa trên sự thuận mua vừa bán giữa 2 bên chứ không chèn ép.
Trong khoảng 1 tháng qua, làn sóng truyền thông ngược để kìm lại sức nóng của thị trường bds đợt đầu năm, lại thêm làn sóng tiêu cực trong việc lây nhiễm covid quay trở lại. Rất nhiều NĐT gặp khó khăn & muốn bán nhanh các bds đang sở hữu...
Giờ này mà có TIỀN MẶT nhiều đi “gom” hàng giá rẻ là bao ngon. Mấy hôm nay thấy rất nhiều kèo thơm cần bán gấp...
Cũng giống như thời điểm này tháng 4-5 của 2020 giao dịch chậm lại hẵn, nhiều bds cần bán gấp giá giảm khá sâu. Lúc đó mình mua thêm 1 lô ở Phú Hữu-Q9 (giá giảm ~15-20% so với thông thường), đến đầu năm nay tăng ~40-50% so với giá đáy. Còn nhìn chung thị trường chung tăng 20-30%.
Tương tự thời điểm tháng 5/2021 này, rất nhiều “hàng ngộp” bán ra. Ai có tiền đi gom hàng giá rẻ hơn 15-25% giá trị, sẽ LỜI NGAY sau khi mua; để sau 1-2 năm cũng sẽ có biên lời 40-50%.
Nếu dùng đòn bẩy hợp lý, vay được bank có chính sách tối ưu nhất. Thì mức lợi nhuận sẽ cao hơn rất nhiều.
Thường thị trường tạo đáy rất nhanh, chỉ trong 2-3 tháng, hoặc 3-6 tháng là phục hồi lại. Nên ko dễ “bắt đáy” chút nào. Phải là người rất am hiểu thị trường & nắm giá mới có những quyết định đúng đắn.
Hi vọng các thông tin trên hữu ích & tạo cảm hứng cho ae để tập trung kiếm tiền, tích luỹ & đầu tư.
P/s: săn hàng ngộp, dùng đòn bẩy max là “game” dành cho dân chuyên nghiệp, và cũng rất rủi ro. Nhưng thường rủi ro lớn sẽ đi kèm với lợi nhuận lớn. Ae đọc case & phân tích để có thêm góc nhìn & kinh nghiệm. Chứ cũng đừng nên đầu tư theo hướng mình phân tích. Phải tự nghiên cứu kỹ & lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp với riêng mình.
Tác giả: Trần Thịnh Lâm
