Mệt mỏi 'đi tìm giá đúng' khi chuyển nhượng bất động sản

Cơ sở tính thuế chuyển nhượng nhà đất còn chưa rõ ràng, cụ thể. Ảnh: Việt Dũng

Trả lại cả chục ngàn hồ sơ

Theo thống kê của Cục Thuế TP. HCM, trong quý I/2022, cơ quan này đã trả lại gần 10.900 hồ sơ trong tổng số hơn 48.300 hồ sơ liên quan tới đất đai phần lớn do khai giá chưa phù hợp, tương đương tỷ lệ 22%, tức là cứ 5 hồ sơ nộp lên thì có 1 hồ sơ bị trả về để điều chỉnh lại. Trong đó, riêng Chi cục Thuế TP. Thủ Đức trả lại gần 2.000 hồ sơ trong tổng số hơn 10.700 hồ sơ tiếp nhận.

Ông Thân Thiết Sơn, Chi cục phó Chi cục Thuế TP. Thủ Đức cho biết, lâu nay, người dân thường chuyển nhượng nhà đất theo giá thị trường ở mức cao, nhưng khi khai với cơ quan thuế lại báo giá thấp nhằm giảm số thuế phải nộp. Sau khi ngành thuế siết lại việc tính thuế chuyển nhượng bất động sản, tình trạng kê khai 2 giá khi mua bán nhà đất đã giảm, ngân sách nhà nước tăng thu hàng trăm tỷ đồng tiền thuế, song điều này cũng khiến khối lượng công việc của cơ quan thuế tăng lên rất nhiều, dẫn đến việc giải quyết hồ sơ bị chậm trễ.

“Chi cục Thuế TP. Thủ Đức đã phân công 15 cán bộ chỉ chuyên giải quyết hồ sơ nhà đất mà còn mất nhiều thời gian để xử lý, nay lại thêm nhiều công đoạn như xác định giá phù hợp, thuyết phục người dân khai đúng giá bán… nên càng quá tải”, ông Sơn nói.

Được biết, để tính đúng giá trị kê khai trong hợp đồng mua bán bất động sản, cơ quan thuế dựa vào 3 nguồn dữ liệu chính gồm lịch sử giao dịch được kê khai trong thời gian gần nhất; số hồ sơ đã kê khai và nộp tại cơ quan thuế của các bất động sản có vị trí tương đồng; tra cứu giá phê duyệt của UBND thành phố đối với các dự án, hoặc giá đền bù thực tế của Nhà nước, giá trên các website giao dịch… Tuy nhiên, không phải chi cục thuế nào cũng làm giống nhau ở cách “xác định giá đúng” nên việc giải quyết hồ sơ bị kéo dài.

Đơn cử như trường hợp của chị Nguyễn Thị Thanh T. (ngụ tại quận 8, TP. HCM), do cần tiền gấp để lo việc gia đình, giữa tháng 3/2022, chị rao bán căn nhà rộng 40 m2 của mình tại với giá 2 tỷ đồng. Không lâu sau đó, có khách tìm tới hỏi mua và sau khi thương lượng, mức giá giao dịch của căn nhà này giảm xuống còn 1,9 tỷ đồng (tương đương 47,5 triệu đồng/m2).

Ngày 1/4/2022, chị đến Chi cục Thuế quận 8 để nộp hồ sơ đóng thuế bán căn nhà và 7 ngày sau quay lại để nhận kết quả thì được một cán bộ ở đây trả lời là hồ sơ không được duyệt do kê khai giá bán nhà thấp hơn giá thực tế. Lúc này, chị yêu cầu được trả lời bằng văn bản nhưng không được chấp thuận ngay.

Tới ngày 17/4/2022, chị mới nhận được văn bản trả lời của Chi cục Thuế quận 8 với nội dung “do giá mua bán ghi trên hợp đồng chưa phù hợp nên hồ sơ đang được chi cục thuế lập thủ tục xác minh giá chuyển nhượng trên thị trường”. Điều đáng nói là văn bản không nêu cụ thể thời hạn xác minh nên chị không biết phải chờ trong bao lâu.

“Lý do cơ quan thuế cho rằng tôi kê khai giá bán thấp là trong quá trình xác minh giá bán, tại quận 8 không có căn nhà nào có giá dưới 2 tỷ đồng, mà tối thiểu từ 2,3 tỷ đồng trở lên. Trong khi đó, căn nhà tuy có diện tích 40 m2, nhưng lại nằm trong hẻm sâu, đường vào hẹp và quanh co, khá bất tiện cho các phương tiện di chuyển. Ngoài ra, nhà chỉ xây dựng mà chưa được hoàn công và nằm trong quy hoạch khu dân cư hỗn hợp. Hơn nữa, do tôi đang cần tiền gấp nên chấp nhận bán giá thấp để có tiền trang trải việc gia đình”, chị T. kể, đồng thời chia sẻ thêm rằng, khi nộp hồ sơ kê khai đóng thuế, chị đã nộp tường trình sự việc như trên và hai bên mua - bán cùng ký cam kết là sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu khai báo thuế gian dối, nhưng vẫn không được chấp thuận.

Khó áp giá thị trường

Ông Nguyễn Hoàng Hải, phó giám đốc một công ty kinh doanh bất động sản tại TP. HCM cho biết, tình trạng kê khai “nhà 2 giá” đã giảm mạnh sau động thái siết lại việc tính thuế giao dịch nhà đất do cả người bán lẫn người mua đều e ngại bị trả hồ sơ yêu cầu kê khai lại giá kèm các thủ tục rườm rà.

Tuy vậy, theo vị này, việc so sánh khung giá thị trường và giá trị chuyển nhượng sẽ xảy ra những trường hợp chưa “khớp” với nhau, gây khó khăn cho người giao dịch bởi giá biến động rất nhanh do chịu tác động của nhiều yếu tố.

Đặc biệt, sau dịch, nhiều trường hợp kẹt tiền, nợ ngân hàng… nên cần bán gấp sẽ chấp nhận bán với giá thấp hơn so với mặt bằng chung hoặc thấp hơn nhiều so với những căn nhà trong cùng khu vực. Với những trường hợp này, nếu máy móc áp dụng giá thị trường sẽ khiến cả người bán lẫn người mua gặp khó, hoạt động chuyển nhượng sẽ bị kéo dài.

Cùng góc nhìn, ông Chung Thành Tiến, Chi hội Kế toán Hiểu đúng - Làm đúng (Hội Kế toán TP. HCM) cho rằng, việc các cơ quan quản lý cứng rắn đối với các trường hợp khai sai thông tin với mục đích giảm thuế, trốn thuế là phù hợp, điều này vừa giúp Nhà nước chống thất thu thuế, vừa hạn chế rủi ro cho những người tham gia giao dịch sau này.

Tuy nhiên, việc dùng từ xác định “giá thị trường” trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản như các văn bản chỉ đạo của Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế hiện nay chưa hẳn chính xác bởi rất khó để xác định đâu là giá thị trường, thay vào đó nên dùng từ “giá thỏa thuận” sẽ phù hợp hơn.

Ngoài ra, ông Tiến còn đề cập tới một điểm bất hợp lý khác đã được nhắc tới nhiều thời gian qua, đó là dù giao dịch chuyển nhượng lỗ hay lãi thì người thực hiện vẫn phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, bởi theo chuyên gia này, đã là thuế thu nhập thì phải có thu nhập, tức có lãi mới phải chịu thuế, còn lỗ mà vẫn bị đánh thuế là không công bằng.

Còn luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP. HCM đề xuất, các địa phương cần nhanh chóng xây dựng bảng giá tính thuế giao dịch bất động sản và công bố rộng rãi để việc tính thuế được công khai, minh bạch.

“Không lẽ hồ sơ nào ngành thuế cũng phải đi thẩm định lại xem người dân kê khai có đúng giá thị trường hay chưa, cũng không thể mãi dựa vào sự trung thực của người kê khai nộp thuế hay để tình trạng chi cục thuế trả lại hồ sơ vì thửa đất bên cạnh bán với giá cao hơn khiến hồ sơ bị dồn cục như hiện nay. Điều này rất không chuyên nghiệp và lãng phí thời gian của các bên, thậm chí còn có thể phát sinh tiêu cực”, luật sư Phượng nhấn mạnh.