Các quốc gia Đông Nam Á đang chiếm ưu thế trong việc thu hút các nhà sản xuất từ tay Trung Quốc nhờ vào chi phí thấp, tiêu dùng trong nước gia tăng và cơ sở hạ tầng đang dần được cải thiện.
Những thị trường hàng đầu được các nhà sản xuất hướng đến là Việt Nam và Indonesia. Trong khi, Indonesia được kỳ vọng tăng trưởng nhờ vào sự ổn định tiền tệ và những thay đổi về chính sách kinh tế. Thế mạnh của Việt Nam là nền chính trị ổn định, có lực lượng lao động trẻ dồi dào, chi phí lao động tương đối thấp so với các nước trong khu vực và chỉ bằng 1/3 Trung Quốc.
Hiện có 260 KCN đang hoạt động và 75 KCN đang được quy hoạch. Tổng diện tích đất công nghiệp trên cả nước đã vượt 100.000 ha vào năm 2022, theo báo cáo của tập đoàn tư vấn BĐS toàn cầu Cushman & Wakefield.
Trong đó, khu vực miền Bắc bao gồm 25 tỉnh, thành phố. Tổng diện tích đất công nghiệp tại 5 địa phương chủ chốt gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và Hưng Yên là khoảng 10.000 ha.
 |
| Giá đất công nghiệp tại TP.HCM hiện dẫn đầu cả nước (ảnh minh họa) |
Tuy thị trường công nghiệp phía Bắc được thành lập sau so với phía Nam, nhưng các tỉnh công nghiệp tại đây hấp dẫn các ngành công nghệ cao tiên tiến. Hầu hết dự án KCN đều đã được lấp đầy ổn định, với tỷ lệ trung bình khoảng 80%. Giá thuê đất KCN trung bình 109 USD/m2/kỳ thuê. Trong đó, giá thuê tại Hà Nội vẫn cao nhất so với các tỉnh phía Bắc, bình quân 139,9 USD/m2/kỳ thuê.
Khu vực miền Trung bao gồm 14 tỉnh, thành phố. Thị trường công nghiệp tại đây có sự tăng trưởng chậm hơn khi so sánh với khu vực miền Bắc và miền Nam vì được sinh sau đẻ muộn.
Tổng nguồn cung đất công nghiệp của 5 địa phương trọng điểm miền Trung bao gồm: Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định là khoảng hơn 7.500 ha, với tỷ lệ lấp đầy đạt 67%. Giá thuê trung bình của các khu vực miền Trung khá cạnh tranh, ở mức 34 USD/m2/kỳ thuê, chỉ bằng 30% so với giá thuê miền Bắc và 25% tại miền Nam.
Khu vực miền Nam bao gồm 17 tỉnh, thành, trong đó, khu vực TP.HCM và các địa phương lân cận là nơi kinh tế sôi động nhất toàn quốc. Nguồn cung đất công nghiệp tại 5 địa phương chủ chốt gồm: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt hơn 25.000 ha. Giá thuế đất trung bình đạt 135 USD/m2/kỳ thuê. Tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.
Bỏ xa nhiều địa phương trên cả nước, TP.HCM dẫn đầu với giá thuê đất công nghiệp bình quân 198 USD/m2/kỳ thuê, gấp đôi Bình Dương hay Bà Rịa -Vũng Tàu và gấp 5,8 lần giá đất KCN miền Trung, đắt hơn 1,8 lần miền Bắc.
Ông Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TP.HCM (HOREC), nhận định, sau đại dịch Covid-19, nhiều nhà đầu tư quan tâm đến đầu tư tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung.
Tiềm năng của các bất động sản KCN tại TP vẫn còn và xu hướng sẽ dần chuyển sang các KCN sinh thái. Vấn đề quan trọng là giải quyết kết nối giao thông giữa TP và các địa phương. TP.HCM đang kiến nghị chủ trương đầu tư dự án đường vành đai 3 để sớm hoàn thành, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội. Dự án đi qua 4 địa phương gồm: TP.HCM (47,51 km); Đồng Nai (11,26 km); Bình Dương (10,76 km); Long An (6,81 km) sẽ góp phần kết nối giao thương thông thoáng hơn.
Trong khi đó, báo cáo của Cushman & Wakefield chỉ ra hạn chế, KCN miền Nam có khoảng cách đường bộ và đường thủy xa Trung Quốc hơn các khu vực khác, khiến thời gian vận chuyển dài là trở ngại cho các nhà sản xuất.
Còn thị trường công nghiệp tại miền Bắc lại thiếu sự đa dạng ngành nghề. Việc chỉ tập trung nguồn lực vào số ít tập đoàn lớn có thể dẫn đến nguy cơ thiếu hụt lao động và cơ hội thu hút vốn đầu tư từ các DN cùng ngành khác.
Bất lợi của miền Trung là khí hậu khắc nghiệt hơn so với miền Bắc và miền Nam. Do đó, các KCN tại đây gặp nhiều khó khăn khi thu hút lao động tay nghề cao. Tuy nhiên, quỹ đất công nghiệp còn dồi dào sẽ là mấu chốt đáp ứng được nhu cầu phát triển và mở rộng trong tương lai của các nhà đầu tư.
