Biến đất công thành dự án nhà ở?
Như đã đề cập ở bài trước, khu đất 218 Võ Văn Ngân, phường Bình Thọ, TP Thủ Đức - nơi xây dựng dự án King Crown Infinity (do Công ty Gia Khang làm chủ đầu tư, đơn vị phát triển là BCG Land – 2 công ty con của Bamboo Capital) là đất công, thuộc quản lý của Nhà nước. Từ khu đất của Nhà nước cho thuê trong vòng 50 năm để thực hiện xí nghiệp sản xuất hàng may mặc, công ty TNHH Đầu tư Thương mại dịch vụ Gia Khang (Công ty Gia Khang) đã liên tục xin chuyển mục đích đầu tư và biến khu đất thành dự án chung cư đắt đỏ có tên King Crown Infinity.
Cụ thể, từ năm 1992, khu đất công này vốn dĩ là xí nghiệp sản xuất hàng may mặc xuất khẩu được Nhà nước cho công ty TNHH Triumph International (của Đức) thuê với thời hạn 20 năm, có mục đích sử dụng là đất kinh doanh phi nông nghiệp.
Sau đó, vào năm 2005, Triumph International xin gia hạn từ 20 năm lên 45 năm. Tuy nhiên, đến tháng 11/2016, công ty này đã bán tài sản gắn liền với khu đất nêu trên cho công ty Gia Khang theo hợp đồng mua bán tài sản.
Điểm đáng lưu ý, phía Triumph International có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM xin chuyển nhượng phần tài sản trên đất thuê và đồng ý trả lại quyền sử dụng đất để Nhà nước thu hồi và cho công ty Gia Khang tiếp tục thuê phần diện tích đất trên.
Rồi đến tháng 12/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM lại có tờ trình với UBND Tp.HCM về việc cho công ty Gia Khang thuê đất tại địa chỉ số 218 Võ Văn Ngân, phường Bình Thọ, quận Thủ Đức và đã được UBND Tp.HCM chấp thuận.
Ngay sau đó, cũng trong tháng 12/2016, UBND Tp.HCM ban hành quyết định thu hồi 13.182 m2 đất nêu trên và cho công ty Gia Khang sử dụng để làm xí nghiệp sản xuất hàng may mặc với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, thời hạn sử dụng đất không thay đổi đến ngày 10/1/2037.
Điều đáng nói, ngay sau khi có quyết định nêu trên, công ty Gia Khang lập tức xin chuyển mục đích sử dụng 13.182 m2 đất tại 218 Võ Văn Ngân để thực hiện dự án Trung tâm thương mại, siêu thị, vui chơi giải trí, nhà sách, chiếu phim, dịch vụ văn phòng, ki ốt, kho bãi.
UBND TP HCM sau đó đã ra nhiều văn bản điều chỉnh thời gian thuê đất của công ty Gia Khang lên 50 năm và chuyển mục đích sử dụng đất của khu đất trên để làm Trung tâm thương mại, siêu thị vui chơi giải trí, nhà sách, chiếu phim, dịch vụ văn phòng, ki ốt, kho bãi.
Tháng 11/2017, Sở Xây dựng có tờ trình lên UBND TP HCM chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư dự án Khu phức hợp căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ, văn phòng tại số 218 Võ Văn Ngân cho công ty Gia Khang.
Và ngày 20/11/2017, quyết định được Phó chủ tịch UBND Tp.HCM Trần Vĩnh Tuyến ký ban hành để chấp thuận chủ trương này. Đáng chú ý, ông Trần Vĩnh Tuyến sau này do có những sai phạm liên quan đến một vụ án khác về quản lý đất công nên đã bị khởi tố và đưa ra xét xử.
Đến tháng 12/2017, UBND quận Thủ Đức khi đó đã có văn bản chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình tỷ lệ 1/500 của dự án. Ngày 8/1/2018, Sở Xây dựng TP.HCM có tờ trình gửi UBND thành phố đề nghị chấp thuận đầu tư dự án Khu phức hợp căn hộ kết hợp thương mại, dịch vụ văn phòng, tại số 218 Võ Văn Ngân và chỉ 3 ngày sau Công ty Gia Khang đã nhanh chóng hoàn tất thủ tục ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án.
Xem thêm: Dự án King Crown Infinity Thủ Đức: Từ đất công thành dự án căn hộ đắt đỏ bậc nhất Thủ Đức
Giá bán bị thổi lên cao gấp 3 lần mức giá đề xuất?
Có thể thấy, chỉ trong một thời gian ngắn, Công ty Gia Khang được UBND Q.Thủ Đức và UBND TP.HCM ký hàng loạt văn bản chấp thuận chuyển đổi dự án, mặc dù khu đất 218 Võ Văn Ngân có nguồn gốc đất do nhà nước quản lý mà không gặp bất cứ trở ngại nào.
Trong suốt quá trình này, cần lưu ý vai trò của ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TN&MT TP HCM, từ việc ký hợp đồng cho công ty Gia Khang thuê khu đất 218 Võ Văn Ngân, cho đến việc ký văn bản trình phương án giá đất lên Hội đồng Thẩm định giá đất Tp.HCM để công ty Gia Khang thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Theo đó, ngày 13/1/2020, Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM đã có ý kiến về việc thẩm định giá khu đất của Công ty Gia Khang. Theo phương án này, khu đất 218 Võ Văn Ngân có giá trị quyền sử dụng đất hơn 545 tỷ đồng. Trong đó, giá đất ở gần 53,7 triệu đồng/m2 và giá đất toàn khuôn viên là trên 43 triệu đồng/m2. Mức giá này được tính toán dựa trên cơ sở giá bán căn hộ chung cư mà công ty thẩm định giá đề xuất là 33 triệu đồng/m2. Trong khi hiện tại, dự án King Crown Infinity trên khu đất này đang được rao bán với giá khoảng 100 triệu đồng/m2 căn hộ.
Bên cạnh đó, trong văn bản Sở Tài nguyên Môi trường còn đề cập đến việc Công ty Gia Khang chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất của Công ty TNHH Triumph International, sau đó xin thuê đất trả tiền hàng năm và chuyển mục đích sử dụng đất sang Trung tâm thương mại, siêu thị vui chơi giải trí, nhà sách, chiếu phim, dịch vụ văn phòng, ki ốt, kho bãi, thời hạn 50 năm.
Tiếp đó xin chuyển sang xây Khu phức hợp căn hộ kết hợp thương mại, dịch vụ văn phòng với nguồn gốc đất do nhà nước mà chưa có ý kiến của đơn vị cấp phép dự án là Sở Kế hoạch Đầu tư và Bộ Kế hoạch Đầu tư nên Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị xin thêm ý kiến của 2 cơ quan này nhằm đảm bảo thủ tục một cách chặt chẽ.
Hiện tại, dự án tại số 218 Võ Văn Ngân đang được quảng cáo rầm rộ với mức giá khoảng từ 90 – hơn 100 triệu đồng/m2 và được kỳ vọng trở thành công trình biểu tượng cho phong cách sống mới tại TP Thủ Đức.
Bamboo Capital lãi tăng nhưng nợ ở mức cao, dòng tiền âm
Về chủ đầu tư công ty Gia Khang và và đơn vị phát triển dự án BCG Land, phía sau 2 doanh nghiệp này chính là Bamboo Capital. Bamboo Capital được quảng bá là tập đoàn đa ngành, hiện có hơn 10 công ty thành viên và công ty liên kết tại Việt Nam, kinh doanh trên các lĩnh vực như: Tư vấn, Quản lý quỹ, Dịch vụ Ngân hàng đầu tư, Bất động sản, Sản xuất, Xuất nhập khẩu, Giao thông vận tải, Khoáng sản, Dịch vụ, Du lịch, Năng lượng tái tạo.
Hiện tại, BCG định hướng trở thành tập đoàn phát triển năng lượng tái tạo hàng đầu Việt Nam, mục tiêu đạt sản lượng phát điện trong danh mục từ 2 GW vào năm 2025, lấy 3 mảng hoạt động chính là năng lượng tái tạo (BCG Energy), bất động sản (BCG Land) và xây dựng (Tracodi) làm trụ cột phát triển dài hạn.
Tuy nhiên, những hạn chế chính sách đối với năng lượng tái tạo khi nguồn cung điện đang dư thừa, đã và đang gây nhiều khó khăn, thách thức đối với BCG.
Các dự án nổi bật do Bamboo Capital xây dựng: Khu nghỉ dưỡng Malibu Hội An; Amor Garden; Resort Casa Marina giai đoạn 2, Nhà máy điện năng lượng mặt trời 40MW và 100 MW tại Thanh Hóa, Long An,…
Theo BCTC Hợp nhất quý 1/2022 BCG, trong 3 tháng đầu năm, doanh thu của doanh nghiệp đạt 1.263 tỷ đồng, tăng 98% so với cùng kỳ. Cơ cấu doanh thu của BCG cho thấy mảng bất động sản của BCG Land ghi nhận 477 tỷ đồng, mảng năng lượng tái tạo của BCG Energy ghi nhận 211 tỷ đồng, mảng xây dựng - hạ tầng của TCD ghi nhận 445 tỷ đồng, mảng tài chính - bảo hiểm ghi nhận 47 tỷ đồng. Như vậy, sự đóng góp về mặt doanh thu chủ yếu đến từ 3 mảng hoạt động chính: xây dựng, bất động sản và năng lượng tái tạo.
Mảng xây dựng vẫn duy trì đóng góp nguồn doanh thu ổn định cho công ty mẹ. Trong khi đó, mảng năng lượng tái tạo tăng trưởng tích cực so với cùng kỳ nhờ việc hợp nhất doanh thu từ 2 nhà máy điện mặt trời BCG Long An 1 và 2 (tổng công suất 141,1MW) do BCG thực hiện việc mua lại cổ phần từ các đối tác để nâng tỷ lệ sở hữu hai nhà máy này lên 100%; Mảng bất động sản tiếp tục ghi nhận doanh thu từ việc bàn giao các căn biệt thự thuộc dự án King Crown Village.
Lợi nhuận hợp nhất sau thuế cũng tăng kỷ lục, đạt 522,3 tỷ đồng trong quý 1/2022, tăng 221% so với cùng kỳ. Mảng bất động sản góp tỷ trọng lớn với 337,9 tỷ đồng nhờ bàn giao dự án, cùng với lợi nhuận đột biến đến từ việc chuyển nhượng dự án khách sạn Pegas Nha Trang.
Tại thời điểm 31/03/2022, tổng tài sản của BCG ghi nhận tăng 10% so với đầu năm, đạt 41.504 tỷ đồng nhờ tăng trưởng tài sản cố định. Tuy nhiên, nợ phải trả của doanh nghiệp cũng ở mức cao, ghi nhận cuối quý 1/2022 là 30.354 tỷ đồng, tăng 1.015 tỷ đồng so với hồi đầu năm. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là 2,72 lần.
Bên cạnh đó, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp ghi nhận mức âm lên đến 1.729 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái âm 1.439 tỷ đồng, điều này cho thấy những bất ổn về dòng tiền, tài chính của BCG luôn hiện hữu.
Năm 2022 BCG đặt mục tiêu doanh thu 7.250 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 2.200 tỷ đồng - tăng trưởng lần lượt 280% và 220% so với thực hiện 2021. Như vậy với kế hoạch này kết thúc quý 1, BCG đã hoàn thành được 17,4% mục tiêu về doanh thu và 23,7% mục tiêu về lợi nhuận.
