Thời gian qua, tình trạng các chủ đầu tư tại TP.HCM “nợ” giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà (gọi tắt là sổ đỏ) thường xuyên diễn ra, gây nhiều bức xúc cho cư dân. Tại nhiều dự án, cư dân liên tục có các động thái mạnh mẽ để đòi quyền lợi như căng băng rôn đòi sổ đỏ, làm mất trật tự hay gửi đơn thư, khiếu nại vượt cấp…
Cư dân “đấu tranh” đòi sổ đỏ
Tại chung cư Phúc Yên (Quận 12), dù chủ đầu tư (Công ty CP Địa ốc và Đầu tư Phúc Yên) đã bàn giao nhà từ năm 2015, nhưng hơn 6 năm nay cư dân vẫn chưa nhận được sổ đỏ.
Chia sẻ với PV Sở hữu Trí tuệ và Sáng tạo, một cư dân sống tại chung cư Phúc Yên cho biết do chủ đầu tư chưa hoàn tất việc chuyển đổi mục đích đất nên đến nay vẫn chưa thể ra được sổ, cũng chính điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến cư dân như giá nhà thấp hơn so với thị trường, mọi thủ tục mua bán, thế chấp ngân hàng để vay vốn phải thông qua chủ đầu tư, mất phí giao dịch…
“Sau khi được yêu cầu giải trình cho cư dân vì sao chậm cấp sổ đỏ, chủ đầu tư trả lời, họ đã làm các bước cần thiết nhưng cơ quan Nhà nước chưa có những hướng dẫn hay giải quyết cụ thể để chủ đầu tư có thể đóng thuế, tiền sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất nên họ vẫn chưa thể ra sổ cho cư dân”, cư dân này cho hay.
Trong khi đó, để đảm bảo quyền lợi cho cư dân, Ban Quản trị chung cư đã rất nhiều lần làm việc với chủ đầu tư, cũng như soạn đơn từ gửi cơ quan ban ngành để yêu cầu giải quyết dứt điểm vấn đề cấp sổ cho cư dân.
Theo đại diện BQT chung cư Phúc Yên, cư dân bức xúc, treo băng rôn, làm đơn khiếu nại lên cả UBND TP.HCM, nhưng phía chủ đầu tư thì cứ đổ lỗi cho cơ quan Nhà nước, còn phía các ban ngành, UBND TP.HCM cũng đã chỉ đạo Sở Xây dựng và Sở TN&MT giải quyết, nhưng 2 Sở này lại đổ lỗi qua lại lẫn nhau về trách nhiệm giải quyết.
“Hiện cư dân đã khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu chủ đầu tư và cơ quan Nhà nước ra sổ cho cư dân”, đại diện BQT chung cư Phúc Yên thông tin.
Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại chung cư Kim Tâm Hải (tọa lạc tại Quận 12, TP.HCM), cư dân đã trải qua gần 1 thập kỷ đi đòi sổ đỏ.
Theo cư dân ở đây, việc người dân thời gian qua chưa nhận được sổ đỏ đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống, sinh hoạt của toàn thể cư dân tại đây.
“Vì không có sổ đỏ nên không có số nhà, không nhập được hộ khẩu, một số căn hộ muốn làm thủ tục vay vốn ngân hàng cũng không được vì không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên không thể xác minh tài sản để thế chấp…”, một cư dân tại chung cư Kim Tân Hải cho hay.
Đáng chú ý, do quyền lợi của mình sau nhiều lần kiến nghị mà không được phúc đáp, xử lý nên hàng loạt cư dân tại chung cư Kim Tâm Hải đã tiến hành treo băng rôn để yêu cầu chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì 2% và sổ đỏ.
Ngay sau đó, phía chủ đầu tư cùng chính quyền địa phương đã có buổi họp với cư dân và cam kết: “Trong thời gian 12 tháng chủ đầu tư sẽ cố gắng giải quyết các vấn đề pháp lý để ra sổ cho cư dân”. Đến nay, phía chủ đầu tư đã chi trả một phần phí bảo trì, tuy nhiên việc cấp sổ đỏ cho cư dân vẫn chưa thể thực hiện.
Hay tại chung cư Đức Khải, Quận 7, do Công ty CP Đức Khải làm chủ đầu tư, dù đã nhiều năm bàn giao căn hộ nhưng phần lớn cư dân sinh sống tại đây vẫn chưa được cấp sổ đỏ.
Chị Gia Linh, cư dân sinh sống tại đây cho biết khi hỏi mua chung cư, chủ đầu tư cam kết sẽ có sổ đỏ, sau khi dọn đến ở, dù đã nhiều năm sinh sống, sổ đỏ vẫn chưa thấy đâu. Chưa kể, do không có sổ đỏ, giá nhà ở đây liên tục giảm mạnh so với mặt bằng giá ở các khu vực xung quanh.
Trước đó, chung cư Đức Khải cũng từng dính nhiều tai tiếng xung quanh việc cư dân tại đây “tố” chủ đầu tư “ém” hàng chục tỷ đồng tiền phí bảo trì và không tổ chức hội nghị bầu Ban quản trị nhà chung cư. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến cư dân bức xúc, tổ chức tuần hành, căng băng rôn phản đối chủ đầu tư nhiều lần.
Không những thế, căn hộ tại chung cư này cũng đã nhiều lần bị Ngân hàng BIDV rao bán đấu giá vì là tài sản mà chủ đầu tư thế chấp. Lần gần đây nhất vào giai đoạn đầu năm 2021, Ngân hàng BIDV đã thông báo đấu giá 32 căn hộ tại chung cư Đức Khải sau 4 lần không thành công.
Nhiều “bất cập” tồn đọng
Trao đổi với PV, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng việc chậm cấp sổ đỏ hiện nay, có rất nhiều nguyên nhân như dự án thực hiện sai giấy phép xây dựng, vướng đất công, quyền sử dụng đất, dự án chưa được nghiệm thu… Tuy nhiên, vấn đề quan trọng vẫn là quy trình giải quyết các thủ tục pháp lý chưa thật sự chặt chẽ.
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, hiện nay, có tình trạng dự án dù được cấp phép xây dựng nhưng sau một thời gian lại gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý, khiến dự án chậm tiến độ. Hay thậm chí có dự án đã bàn giao nhà cho cư dân nhưng lại chậm cấp sổ đỏ vì dính sai phạm…
"Thực trạng này đã gây ra nhiều thiệt hại đối với chủ đầu tư, Nhà nước lẫn người dân. Do đó, trong quá trình thực hiện dự án cần có sự kiểm tra chặt chẽ, thủ tục pháp lý cần bịt kín các lỗ hổng, tránh để xảy ra tình trạng lách luật, "đi đêm" ở một số chủ đầu tư. Đến khi phát hiện ra sự việc mới tháo gỡ, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy làm ảnh hưởng đến nhiều phía, đặc biệt là quyền lợi của cư dân”, Luật sư Phượng nói.
Ngoài ra, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng trong quá trình xử lý các sai phạm của chủ đầu tư, đặc biệt các dự án đã bàn giao có cư dân vào ở, Nhà nước cần giải quyết hài hòa, đảm bảo quyền lợi giữa các bên, tránh gây ra những thiệt hại không đáng có.
Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Chí Nhân, việc chậm cấp sổ đỏ cho cư dân hiện nay bất cập không chỉ nằm ở chủ đầu tư mà còn ở cả phía chính quyền. Trong đó, phần lớn lỗi vẫn là ở chủ đầu tư, gây ra nhiều bức xúc trong suốt thời gian qua.
Theo TS. Lê Bá Chí Nhân, nhiều chủ đầu tư chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai nhà ở (chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính,...) nhưng đã tự ý xây dựng và bán xong nhà ở. Một số khác đã thế chấp tài sản là chính dự án đó tại ngân hàng trước khi xin cấp giấy chứng nhận cho người mua, do đó gặp vướng mắc trong việc giải chấp đối với phía ngân hàng, dẫn đến không đủ hồ sơ, điều kiện để xin cấp sổ đỏ.
Mặt khác, nhiều dự án xây dựng chung cư có những yếu tố trái pháp luật như: Vi phạm quy hoạch, xây dựng vượt diện tích so với giấy phép, tranh chấp về sở hữu chung, riêng, thay đổi công năng, vi phạm về phòng cháy chữa cháy... Ðồng thời, chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công đúng theo thiết kế phê duyệt, cũng như chậm thực hiện các thủ tục xin cấp sổ đỏ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, TS. Lê Bá Chí Nhân nói.
Về trách nhiệm của chính quyền địa phương, vị chuyên gia này cho rằng, quy trình cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư hiện nay bị kéo dài thời gian, gây ra nhiều xáo trộn trong việc xử lý lại các hồ sơ, thủ tục pháp lý. Bên cạnh đó, một bất cập từ phía Sở TN&MT, Sở Xây dựng là trong quá trình rà soát, kiểm tra các dự án vẫn còn có nhiều thiếu sót dẫn đến nhiều chủ đầu tư đã lách luật làm sai quy hoạch.
