1. Phiên đấu giá đất tỷ USD “chấn động” tại Thủ Thiêm
Trong những ngày cuối cùng của năm 2021, thị trường bất động sản cả nước dậy sóng sau phiên đấu giá đất “chấn động” tại Thủ Thiêm ngày 10/12 vừa qua. Cụ thể, TP HCM đã đấu giá thành công 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức.
Bốn lô đất nằm trong khu dân cư phía Bắc – Khu đô thị mới Thủ Thiêm có tổng diện tích trên 31.500m2 với giá khởi điểm 5.300 tỉ đồng. Kết quả, 4 doanh nghiệp đã trúng đấu giá 4 lô đất này với tổng giá trị 37.346 tỷ đồng.
Trong đó đáng chú ý nhất là thương vụ Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất ký hiệu 3-12 có diện tích 10.059,7m2 với giá 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Tính ra, mỗi mét vuông của lô đất này được doanh nghiệp trả giá 2,4 tỷ đồng. Đây được xem là mức giá kỷ lục được xác lập trên thị trường bất động sản Việt Nam tính đến thời điểm hiện tại.
Với mức giá này, bất động sản Thủ Thiêm cũng được xếp vào hàng đắt đỏ nhất thế giới khi giá đất cao ngang ngửa, thậm chí cao hơn các trung tâm thương mại tài chính giá trị trị đắt đỏ bậc nhất thế giới như Tokyo, HongKong, Singapore hay New York…
Trước phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm, trong năm qua đất đấu giá có thể nói là một trong những phân khúc “nóng” nhất trên thị trường. Trong khoảng vài tháng trở lại đây, có rất nhiều cơn sốt ảo đất đấu giá ở một số địa phương khi mức giá được đẩy lên rất cao, gấp nhều lần so với giá khởi điểm ban đầu.
Điển hình tại Hà Nội, Bắc Giang, Thanh Hoá… các phiên đấu giá “nóng hầm hập” khi nhà đầu tư đổ về đông như trẩy hội. Mỗi phiên đấu giá vài chục hoặc 100 – 200 lô đất nhưng có đến hàng nghìn hồ sơ đăng ký tham gia với giá trúng chênh chênh lệch cả trăm tỷ đồng so với giá khởi điểm.
Tuy nhiên sau đó xuất hiện tình trạng nhiều nhà tư bỏ cọc do giá đã được đẩy lên quá cao khiến một số địa phương buộc phải hủy kết quả trúng đấu giá do nhà đầu tư trúng đấu giá không nộp tiền, không thực hiện các thủ tục theo quy định, chấp nhận mất tiền đặt cọc…
Trước tình hình trên, mới đây Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện 1767 về tình đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó yêu cầu xử lý nghiêm các hành vi lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường. Bộ Xây dựng cũng có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố kiểm tra, rà soát những trường hợp đấu giá đất cao bất thường.
2. Giá bất động sản tăng bất chấp dịch bệnh, nhà giá rẻ “biến mất” tại các TP lớn
Trong suốt 1 năm qua, thị trường bất động sản ghi nhận hiện tượng giá bất động sản liên tục tăng ở hầu hết các phân khúc và các khu vực, bất chấp những diễn biến bất lợi do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid – 19.
Theo khảo sát của Savills Việt Nam, năm 2021, giá trị BÐS tăng xấp xỉ từ 30-40% ở hầu hết các phân khúc nhà ở. Đối với phân khúc chung cư ở khu vực Hà Nội, giá tăng mạnh nhất tại khu vực phía Ðông thành phố, ở mức 37-48 triệu đồng/m2, giá chung cư tại các quận nội thành cũng giao dịch trong khoảng 39-40 triệu đồng/m2.
Theo Báo cáo biến động giá bất động sản năm 2021 của CBRE cũng cho biết, dù tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp kéo lùi nền kinh tế nhưng giá bất động sản của nhiều phân khúc vẫn tiếp tục tăng, thậm chí ghi nhận mức tăng mạnh.
Tại Hà Nội, giá bán biệt thự đã tăng 13%, nhà phố tăng 4%, nhà phố thương mại tăng 3%. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, biệt thự tăng 3%, nhà phố tăng 17%, nhà phố thương mại tăng 6%.
Tương tự đối với phân khúc căn hộ chung cư, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 16%, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh tăng 17%. Báo cáo của CBRE nhấn mạnh, giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng trong tương lai. Giá dự kiến tiếp tục tăng do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định và nguồn cung tạm thời còn hạn chế.
Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh Covid-19 trong 2 năm qua, tuy nhiên, giá bán sơ cấp condotel ở Phú Quốc hiện đã đạt mức gần 4.000 USD/m2, tại Khánh Hòa, Đà Nẵng là gần 2.500 USD/m2 và Bà Rịa - Vũng Tàu gần 2.000 USD/m2… Giá bán biệt thự nghỉ dưỡng tại Phú Yên cũng tăng 1.000 USD/M2 lên gần 3.000 USD/m2 từ năm 2019 – 2021
Còn theo Báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong 2 năm qua, giá nhà riêng, nhà mặt phố trên địa bàn Hà Nội ghi nhận mức tăng 11%, chung cư tăng 12,5% trong khi TP.HCM là 5,8%; nhà mặt phố ở Hà Nội tăng 16% còn TP.HCM tăng 8%.
Đáng chú ý, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, sau mỗi đợt dịch Covid-19, mức độ quan tâm bất động sản lại bật lên mạnh mẽ. Cụ thể, sau đợt bùng phát lầ thứ nhất, mức độ quan tâm tới BĐS tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 tăng 62%, sau Covid-19 lần 3 mức tăng là 376% và lần thứ 4 đợt dịch Covid-19 là 105%.
Giá nhà đất liên tục leo thang khiến nguồn cung nhà giá rẻ trở nên khan hiếm, thậm chí có xu hướng “biến mất” tại các thành phố lớn. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3 không có nguồn cung mới căn hộ hạng C. Thời gian qua, phân khúc hạng C, bình dân ngày càng khan hiếm và thậm chí mức giá 2 tỷ đồng/căn được dự báo sẽ sớm "tuyệt chủng".
Tương tự, tại TP.HCM cũng vắng bóng phân khúc căn hộ bình dân. Số lượng nhà có giá dưới 2 tỷ đồng giảm mạnh. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng sang và cao cấp đang chiếm lĩnh thị trường.
3. Sốt đất liên tục bùng phát và xuất hiện trên diện rộng
Đầu năm 2021, thị trường bất động sản “nóng” câu chuyện “sốt đất” ăn theo quy hoạch các dự án sân bay khiến giá đất tăng điên cuồng. Cụ thể, tại khu vực thị trường miền Nam, vào tháng 3/2021 xuất hiện thông tin dự án sân bay Phan Thiết sắp được khởi công, thị trường bất động sản Phan Thiết lên cơn sốt.
Giá đất tại những khu vực dự kiến xây dựng sân bay tăng vọt chỉ trong một thời gian ngắn, ngay trong tháng 3, nhiều khu vực đã tăng gấp 3 - 4 lần so với thời điểm trước Tết Nguyên đán 2021.
Trước khi sốt đất tại Phan Thiết diễn ra, cơn sốt đất "chóng vánh" quét qua Bình Phước cũng khiến nhiều nhà đầu tư và thị trường choáng váng khi chỉ diễn ra trong khoảng 2 tuần rồi vỡ bong bóng. Hiện tượng này diễn ra sau khi tỉnh Bình Phước đề xuất quy hoạch sân bay Téc – Ních, huyện Hớn Quản và tiến hành khảo sát vị trí dự án.
Ngay sau đó, môi giới và các nhà đầu tư ồ ạt đổ lên Bình Phước để mua bán đất khiến giá đất tại đây tăng chóng mặt. Các xã An Khương, Tân Lợi huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước trở thành tâm điểm… Các khu vực gần sân bay có giá bán tăng gấp 4,5 lần mức giá trước khi có thông tin đề xuất quy hoạch sân bay. Tuy nhiên, cơn sốt diễn ra chóng vánh rồi nhanh chóng bị vỡ chỉ sau khoảng nửa tháng.
Tại Đồng Nai, khu vực sân bay Long Thành cũng diễn ra tình trạng sốt đất nền vào những ngày đầu năm 2021 khi sân bay Long Thành bắt đầu khởi công, giá đất được đẩy lên cao hơn rất nhiều so với trước đó. Tâm điểm của cơn sốt thuộc các xã gần với vị trí đặt sân bay như Bàu Cạn, Bình Sơn hay Lộc An thuộc huyện Long Thành,…
Giá đất tại những khu vực này cũng ghi nhận tăng gấp đôi, từ 3-3,5 tỉ đồng cho một sào (1.000m2 đất) lên khoảng 5-6,5 tỉ đồng/sào, thậm chí những khu đất có vị trí và gần đường lớn được rao bán hơn 7 tỉ đồng/sào.
Hay tại một số khu vực thuộc huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) thời điểm đầu năm 2021, các hoạt động mua bán nhà đất cũng diễn ra khá nhộn nhịp. Các "cò" đất cho biết, những nền đất có giá từ 1.2-2 tỉ đồng tại Nhơn Trạch luôn trong tình trạng cháy hàng.
Tại khu vực miền Bắc, cơn sốt đất tại các khu vực vùng ven thủ đô Hà Nội khiến giá rao bán đất tăng khắp các tỉnh lân cận Hà Nội, nhiều nơi có giá BĐS tăng vọt, thiết lập mặt bằng giá mới. Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2021 của Batdongsan.com.vn cho thấy, một số khu vực có mức tăng giá khá mạnh như Hòa Bình (tăng 102%), Ba Vì (tăng 76%), Hưng Yên (tăng 26%).
Bên cạnh đó, mức độ quan tâm cũng tăng mạnh, Bắc Giang tăng 256%, Bắc Ninh tăng 113%, Hải Phòng tăng 84%, Quảng Ninh tăng 147%, Từ Sơn (Bắc Ninh) tăng 67%. Khu vực vùng ven quanh bán kính 20km của Hà Nội cũng ghi nhận mức độ quan tâm tăng đáng kể, theo đó Đông Anh tăng 36%, Gia Lâm tăng 18%, Ba Vì tăng 33%, Quốc Oai tăng 32%...
Tại Thanh Hoá, khi Tập đoàn Sun Group được chấp thuật khảo sát và lập quy hoạch khu đô thị 1.600ha tại Đông Sơn, giá đất gần kề dự án này đã thăng chóng mặt với mức tăng lên đến 100%, từ mức giá 7-9 triệu đồng/m2 lên mức 18-20 triệu đồng/m2…
Cơn sốt đất đầu năm bùng phát, lan rộng khắp nơi và chỉ dừng lại khi những đợt dịch Covid – 19 liên tiếp xuất hiện, nhiều địa phương buộc phải tiến hành giãn cách xã hội khiến nhiều hoạt động giao dịch bất động sản bị ngưng trệ. Đến những tháng cuối năm, ngay khi kết thúc các đợt giãn cách xã hội, sốt đất lại bùng phát tại nhiều địa phương trên cả nước.
Cụ thể tại vùng ven Hà Nội, thông tin Chính phủ đồng ý với ý kiến của Bộ Xây dựng về việc triển khai quy hoạch trong Khu du lịch Quốc gia Ba Vì - Suối Hai, (huyện Ba Vì, TP. Hà Nội) vừa qua đã khiến thị trường bất động sản Ba Vì “nổi sóng”, giá đất được đẩy lên gấp 3-4 lần trước đó.
Tại Hà Tĩnh, từ đầu tháng 11 đến nay, sau khi có thông tin Tập đoàn Vingroup trúng đấu giá hơn 439,9 tỉ đồng đối với khu đất 132.415 m2 thuộc dự án khu đô thị - thương mại - dịch vụ nam Đông Hà ở phường Đông Lương (TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị), giá đất đã được đẩy lên cao “ăn theo” dự án của Tập đoàn Vingroup. Một số khu đô thị mới ở Đông Hà trước đó giá chỉ dao động khoảng 13 - 15 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên 40 - 70 triệu đồng/m2.
4. Thông tin Quy hoạch thổi bùng cơn sốt đất đầu năm tại Hà Nội
Ngay từ đầu năm 2021, khi thị trường xuất hiện thông tin về Đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng sẽ duyệt và ban hành vào tháng 6/2021, giá đất và mức độ quan tâm, tìm kiếm bất động sản khu vực này lập tức tăng vọt. Một số quận, huyện liên quan đến khu vực này đã đón những cơn “sốt đất ảo”. Thậm chí chỉ trong vài ngày giá đất đã tăng gấp 2 lần, thay đổi theo từng ngày.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong quý 1/2021, tại một số khu vực nằm trong quy hoạch sông Hồng như khu dân cư và bãi Thượng Cát - Liên Mạc, mức độ quan tâm tăng 291% so với quý trước; các bãi Hoàng Mai, Thanh Trì 1, Thanh Trì 2 tăng 137%; bãi Long Biên - Cự Khối tăng 75%; bãi Bắc Cầu tăng 73%.
Về giá bán, đợt “sốt” đất đầu năm khiến giá đất nhiều nơi tại Đông Anh được đẩy lên rất cao so với trước đó, có nơi giá được đẩy lên gấp 9, gấp 10 lần, ở mức hơn trăm triệu đồng/m2. Khảo sát thông tin mua bán trên Batdongsan.com.vn và một số website về nhà đất uy tín cho thấy, với đất thổ cư tại Đông Anh, vào thời điểm "sốt", đất được giao với giá 40 triệu – 150 triệu đồng/m2 (các khu vực như Xuân Nộn, Kim Chung, Nguyên Khê)…
Tuy nhiên, tháng 6 vừa qua Đồ án vẫn chưa được phê duyệt. Cho đến cuối năm 2021, khi có thông tin chậm nhất trong nửa đầu tháng 1/2022 Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng sẽ được phê duyệt thì thị trường bất động sản khu vực này lại bắt đầu “dậy sóng”, đất thổ cư, đất nền dự án, đất nông nghiệp,… ở những khu vực dự kiến quy hoạch và vùng ven của khu vực quy hoạch lại thu hút sự quan tâm, tìm kiếm của các nhà đầu tư, giá nhà đất ở những khu vực này tiếp tục được đẩy lên cao, trung bình tăng khoảng 25 – 30% so với đầu năm.
Bên cạnh thông tin quy hoạch sông Hồng, thị trường bất động sản Hà Nội cũng nhiều lần nóng lên bởi những đề án lên quận, lên thành phố, quy hoạch xây dựng những tuyến đường, cây cầu quy mô lớn.
Cụ thể, khi thông tin Hà Nội đề xuất đưa 3 huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn lên thành phố được công bố, thị trường bất động sản những khu vực này lập tức có dấu hiệu “nóng lên”, lượng nhà đầu tư quan tâm đến thị trường này tăng vọt.
Trong đó, Mê Linh là thị trường được chú ý hơn cả vì theo đánh giá, Mê Linh là khu vực gần kề nội thành Hà Nội, giao thông thuận tiện, hạ tầng đẹp trong khi giá bất động sản hiện chỉ bằng khoảng một nửa so với Đông Anh, còn khu vực Đông Anh giá đất tăng liên tục thời gian qua, hiện đã quá cao.
Tương tự, thông tin Hà Nội sẽ xây dựng mới 14 cầu qua sông Hồng và sông Đuống, trong đó, có 10 cây cầu lớn vượt sông Hồng cũng tác động mạnh đến thị trường bất động sản, giá đất khu vực ven sông Hồng tiếp tục tăng. Các doanh nghiệp có dự án lân cận những khu vực này cũng quảng cáo ăn theo tăng giá… nhiều dự án của các “ông lớn” được cho là sẽ được hưởng lợi như Khu đô thị sinh thái Ecopark, Vinhome Ocean Park…
Đáng chú ý, trong đó dự án đầu tư xây dựng Cầu Trần Hưng Đạo bắc qua sông Hồng có tổng vốn đầu tư khoảng 9.000 tỷ đồng đặc biệt được quan tâm khiến bất động sản khu vực bờ Bắc sông Hồng cũng “nóng” lên từng ngày, giá đất tăng vọt 20% – 30% chỉ trong vài tuần.
5. Trái phiếu bất động sản phát triển “nóng”
Theo báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) trong tháng 11 vừa qua có tổng cộng 40 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ và 1 đợt phát hành ra công chúng với tổng giá trị phát hành 20.366 tỷ đồng. Trong đó Bất động sản là nhóm ngành dẫn đầu về tổng giá trị phát hành với 8.476 tỷ đồng, chiếm 42% tổng giá trị phát hành của tháng và trong đó có khoảng 59% trái phiếu phát hành bảo đảm bằng cổ phiếu hoặc không có tài sản bảo đảm.
Luỹ kế 11 tháng có tổng cộng 826 đợt phát hành TPDN trong nước, trong đó có 803 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị sấp sỉ 500 nghìn tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản dẫn đầu với tổng giá trị phát hành đạt 187,16 nghìn tỷ đồng, chiếm 38%.
Theo thống kê của Bộ Tài Chính, 9 tháng đầu năm, trên thị trường trái phiếu riêng lẻ, các tổ chức tín dụng có khối lượng phát hành trái phiếu lớn nhất chiếm 37,3%, các doanh nghiệp bất động sản chiếm 31,1%.
Tuy nhiên, trên thị trường nhiều trường hợp doanh nghiệp phát hành với khối lượng lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh lỗ qua các năm. Phần lớn tài sản đảm bảo của trái phiếu là bất động sản hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu doanh nghiệp - giá trị của tài sản đảm bảo chịu ảnh hưởng diễn biến của thị trường...
Vì vậy, tháng 12/2021, Bộ trưởng Bộ Tài chính và Thủ tướng Chính phủ đã liên tiếp có các chỉ đạo đẩy mạnh việc kiểm tra, giám sát về phát hành TPDN để đảm bảo thị trường này trở thành một kênh huy động vốn quan trọng, hiệu quả và hạn chế tối đa rủi ro cho nhà đầu tư.
Cụ thể, Công điện số 8857 về tăng cường công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra việc phát hành TPDN, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương thực hiện thanh tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu.
Trong đó đặc biệt lưu ý việc phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm…
Trước đó, Bộ Tài chính cũng có văn bản yêu cầu Ủy Ban chứng khoán nhà nước, Vụ Tài chính ngân hàng, Thanh tra Bộ Tài chính, Tổng cục thuế, Sở Giao dịch chứng khoán Việt Nam đẩy mạnh việc kiểm tra, giám sát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt, cần kiểm soát chặt chẽ việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp phát hành với quy mô lớn so với vốn tự có, phát hành không có tài sản đảm bảo và phát hành nhiều đợt…
6. Giá đất tăng phi mã “ăn theo” thông tin Thủ Đức, Bình Chánh lên TP
Ngày 1/1/2021, TP Thủ Đức được thành lập và chính thức đi vào hoạt động từ 1/3/2021. Theo đó, Thành phố Thủ Đức được thành lập trên cơ sở nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức.
Sự kiện lịch sử này khiến giao dịch bất động sản khu vực trở nên sôi động, có chiều gia tăng về cả số lượng và giá cả. Đây là tín hiệu phổ biến thường gặp ở các đô thị, thành phố, thị trấn khi được nâng cấp, kéo theo sức hút và mức độ quan tâm về thị trường bất động sản.
Thực tế, thông tin Thủ Đức lên thành phố đã xuất hiện từ trước và đến năm 2020, cơn sốt giá nhà đất khu vực này bùng phát mạnh mẽ với mức tăng 20% - 40%. Thời điểm đó, giá đất một số khu vực được quy hoạch làm trung tâm TP Thủ Đức đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
Từ khi Thủ Đức chính thức lên TP cho đến nay, giá nhà đất khu vực này vẫn không ngừng tăng và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới khi liên tiếp xuất hiện các dự án căn hộ với giá bán hàng trăm triệu đồng/m2.
Theo Báo cáo báo cáo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản khu vực thành phố Thủ Đức thời gian qua biến động khá mạnh, đến nay giá căn hộ tại một số vùng đã bị đẩy lên khoảng gấp 2 lần so với năm 2019. Tức từ mức cao nhất khoảng 35 triệu đồng mỗi m2, hiện nay đạt trung bình khoảng 60 – 70 triệu đồng mỗi m2.
Tương tự tại huyện Bình Chánh, TP HCM, trước đây Đảng bộ Bình Chánh đã đưa ra mục tiêu đưa huyện lên quận hoặc thành phố và phải mất ít nhất 10 năm để làm việc này. Tuy nhiên thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện thông tin lãnh đạo huyện Bình Chánh xúc tiến đề xuất chuyển khu vực này từ huyện lên quận hoặc thành phố. Cùng với đó, các thông tin quảng cáo, rao bán, giới thiệu nhà, đất, dự án “ăn theo” hưởng lợi từ đề án này xuất hiện dày đặc nhằm đẩy giá đất tăng.
Liên quan đến đề án đưa Bình Chánh lên quận hoặc thành phố, lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM cho biết, hiện tại huyện Bình Chánh vẫn chưa đảm bảo các tiêu chí lên quận/thành phố, cơ quan chức năng địa phương cũng chưa công bố thông tin cụ thể về kế hoạch, lộ trình đưa Bình Chánh lên quận/thành phố, thế nhưng giới đầu cơ đã lợi dụng thông tin này để thổi giá đất.
Đưn cử tại xã Bình Lợi, đất nông nghiệp chỉ 2 tỉ đồng/công (1.000 m2), sau khi báo chí đăng về kế hoạch của UBND huyện đã gây nhiều tâm lý cho người dân, giới đầu cơ lợi dụng thông tin thổi giá khiến giá đất tăng chóng mặt tại nhiều khu vực…
7. Xu hướng đầu tư tỉnh – Sự “trỗi dậy” của thị trường Lâm Đồng
Trong năm 2021, làn sóng chuyển hướng đầu tư về các tỉnh của các doanh nghiệp địa ốc tiếp tục diễn ra mạnh mẽ với cuộc đổ bổ đển các “thị trường mới” như: Bắc Giang, Thanh Hoá, Hà Tĩnh, Quảng Nam, Bình Thuận, Lâm Đồng… trong đó, Lâm Đồng nổi lên như một “điểm sáng” khi các đại gia bất động sản liên tục đề xuất đầu tư, lập quy hoạch các dự án lớn tại địa phương này.
Điển hình như T&T Group, Hưng Thịnh, Ecopark, Novaland, Him Lam, Văn Phú, Tân Hoàng Minh… đang có mặt hoặc đang đề xuất đầu tư vào thị trường này.
Cụ thể, Công ty cổ phần tập đoàn T&T đã có đề đề xuất nghiên cứu, khảo sát, tài trợ lập quy hoạch phân khu cũng như đăng ký thực hiện xây dựng dự án tại phường 11, phường 12 và xã Xuân Thọ với quy mô khoảng 1.211 ha.
Liên danh CTCP Tập đoàn Hưng Thịnh – CTCP Tập đoàn Đèo Cả - CTCP Tập đoàn Nam Miền Trung Group cũng đã có văn bản đề xuất tài trợ lập quy hoạch và đăng ký đầu tư dự án trrene khu đất có diện tích khoảng 15.000ha thuộc huyện Lâm Hà, liên danh này nhận định khu đất phù hợp với mục tiêu hình thành một “khu đô thị mới tầm cỡ hiện đại, đồng bộ và đa chức năng”.
Công ty CP Sacom Tuyền Lâm mới đây cũng vừa đề xuất tỉnh Lâm Đồng chấp thuận việc tiếp cận thông tin, tài trợ khảo sát, lập quy hoạch và đăng ký đầu tư dự án tại 2 địa bàn là huyện Bảo Lâm và TP Bảo Lộc. Dự án dự kiến gồm: khu đất khoảng 2.115 ha tại huyện Bảo Lâm (gồm hơn 1.850 ha mặt đất và 258 ha mặt nước) và khu đất 1.430 ha tại xã Lộc Phát, Lộc Thắng tại TP Bảo Lộc.
Hay Công ty CP Him Lam Bảo Lộc đề xuất nghiên cứu khảo sát lập quy hoạch phân khu xây dựng 1/2000 và thực hiện đầu tư khu đô thị nghỉ dưỡng Him Lam – Mắc ca Lộc Tiến (quy mô khoảng 22 ha) tại TP. Bảo Lộc.
Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị TDH Ecoland - một công ty trong hệ thống của Ecopark cũng tổ chức khảo sát, triển khai lập quy hoạch chi tiết và đề xuất chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư mới Cam Ly với quy mô diện tích khoảng 49,7ha tại phường 5, thành phố Đà Lạt
Vào hồi cuối tháng 8, Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh cũng đề xuất nghiên cứu, khảo sát và thực hiện dự án khu đô thị - du lịch – phim trường (quy mô khoảng 2.000 ha) tại xã Xuân Thọ, TP Đà Lạt.
Công ty CP Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh cũng được UBND tỉnh Lâm Đồng thống nhất chủ trương về việc nghiên cứu khảo sát, lập ý tưởng thiết kế quy hoạch Khu đô thị phía Đông TP Đà Lạt với diện tích 530ha…
Cùng với những diễn biến tích cực khi có sự xuất hiện của các đại gia địa ốc, thị trường bất động sản Lâm Đồng cũng lên cơn sốt đất với những “mặt trái” khi nhà đầu tư đổ về gom những đồi chè, cà phê, những khu rừng bạt ngàn để phân lô, bán đất nền, ăn theo các dự án hoặc các tuyến đường trọng điểm như cao tốc Dầu Giây (Đồng Nai) đi Bảo Lộc (Lâm Đồng).
Trong cơn sốt đất, nhiều khu rừng, các quả đồi đã bị san ủi, cày xới nham nhở, hàng trăm dự án phân lô, bán nền mọc lên như Sun Valley, The Tropicana Garden 1, The Tropicana Garden 2, Kiwuki Country Dream 2,… kéo theo lực lượng môi giới bất động sản hoạt động rầm rộ.
Trước tình trạng nhiều dự án phân lô, bán nền trái phép diễn ra rầm rộ tại một số huyện thuộc tỉnh Lâm Đồng, cơ quan chức năng địa phương cho biết, các ngành chức năng đang vào cuộc điều tra và sẽ xử lý theo đúng quy định của pháp luật.
8. Bất động sản khu công nghiệp nổi lên như một “điểm sáng”
Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn nhờ những lợi thế về nguồn nhân lực, các hiệp định thương mại tự do đa dạng và những cam kết của Chính phủ trong việc phát triển hạ tầng. Vì vậy, những năm gần đây dù thị trường bất động sản trải qua nhiều khó khăn và biến động, nhưng phân khúc bất động sản khu công nghiệp vẫn nổi lên như một điểm sáng.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong năm 2021, Việt Nam đặc biệt là TP.HCM và khu vực miền Nam, đã bị dịch bệnh tấn công và phải áp dụng các đợt giãn cách xã hội kéo dài. Bất chấp đại dịch, những chỉ số hoạt động thu thập được trong 9 tháng đầu năm 2021 khả quan hơn so với cùng kỳ năm ngoái, và nhiều xu hướng trong phân khúc BĐS công nghiệp sẽ có cơ hội bứt phá trong năm 2022.
Savills Việt Nam ghi nhận, trong 9 tháng đầu năm 2021, tại các khu công nghiệp phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 87%, tăng 2,3%. Giá thuê đất bình quân 100 USD/m2, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại các tỉnh phía Nam, tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các khu công nghiệp ở mức 87%, tăng 2,3%. Giá thuê đất bình quân 115 USD/m2, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm ngoái.
Các nhà đầu tư lớn tại nước ngoài vẫn lạc quan vào lĩnh vực công nghiệp của Việt Nam với có rất nhiều số liệu rất khả quan như tổng vốn FDI đăng ký trong lĩnh vực sản xuất, chế tạo tăng 16,45% YoY. FDI mới đăng ký trong lĩnh vực sản xuất cũng tăng 16,15%.
Bất chấp những đợt bùng phát Covid - 19 mới ở Việt Nam, một số khu công nghiệp mới đã được thành lập và các dự án công nghiệp trọng điểm đã bắt đầu hoạt động. Trong 6 tháng đầu năm 2021, có 25 khu công nghiệp mới được thành lập - tăng 19 khu công nghiệp so với cùng kỳ năm trước.
So với năm ngoái, tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp tại một số tỉnh tăng nhưng nhìn chung vẫn ổn định. Do còn nhiều hạn chế trong việc đi lại và tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định, giá tăng ở mức khiêm tốn so với giai đoạn 2018-2020. Tuy nhiên, một số tỉnh như Hưng Yên và Bà Rịa-Vũng Tàu có giá thuê tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.
Việc phong tỏa và hạn chế đi lại đã làm chậm sự di dời hoat động kinh doanh ra khỏi Trung Quốc như dự kiến 2021. Tuy nhiên, các nhà phát triển tin rằng hoạt động cho thuê sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022; khách thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có lựa chọn về nguồn cung mới khi các hạn chế được dỡ bỏ.
Nhu cầu đối với đất công nghiệp và hậu cần, ngoài kho xưởng xây sẵn, sẽ tiếp tục là nhu cầu chính của thị trường trong năm tới. Tuy nhiên, xét về mặt xu hướng, nhu cầu về trung tâm dữ liệu và kho lạnh đang tăng cao và đạt được sức hút lớn.
Trong năm 2022 và những năm tiếp theo, một số xu hướng được kỳ vọng sẽ tiếp tục xuất hiện, chẳng hạn như: Ngành công nghiệp 4.0 & sản xuất chế tạo thông minh; Hiện đại hóa chuỗi cung ứng; Hình thức Bán – Thuê lại tài sản; Các mô hình KCN mới và quy hoạch tổng thể hiện đại; Trung tâm dữ liệu, Kho lạnh.
9. Dịch Covid-19 thúc đẩy Doanh nghiệp bất động sản phát triển “bán hàng online”
Trong năm qua, thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn bởi đại dịch Covid-19. Hoạt động kinh doanh vị gián đoạn khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc chuyển đổi phương thức kinh doanh, đưa hàng hóa lên giao dịch trực tuyến.
Đi đầu triển khai phương thức phải kể đến Sunshine Group. Cụ thể, ngay khi dịch bệnh bùng phát, Sunshine Group đã sử dụng Sunshine App tích hợp hai nhu cầu lớn của khách hàng là mua nhà và đầu tư bất động sản.
Khi dịch Covid -19 bắt đầu lan rộng và diễn biến ngày càng phức tạp, buộc phải cách ly xã hội khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn vì không tiếp cận được với khách hàng. Trong bối cảnh đó, Sunshine Group có doanh số bán hàng tốt nhất. Hiện Sunshine Group cũng đang đẩy mạnh kênh đầu tư online thông qua Sunshine Fintech trên ứng dụng Sunshine App, hỗ trợ khách hàng đầu tư trên nền tảng trực tuyến…
Sau Sunshine Group, Vinhomes cũng cho ra mắt Sàn giao dịch trực tuyến Vinhomes Online; Gamuda Land với trang giao dịch bất động sản trực tuyến Gamudacity.com.vn/onlinedeals; Tập đoàn Hưng Thịnh với dự án chiến lược mang tên TopenLand. Hàng loạt “ông lớn” như Sun Group, Cen Group, Đất Xanh Miền Bắc, Hải Phát… cũng ứng dụng những phần mềm để quản trị và giao dịch trực tuyến.
Cùng với đó, hoạt động “bán hàng online”, tổ chức livestream giới thiệu dự án trên nền tảng mạng xã hội Facebook, hay kênh Youtube, ứng dụng công nghệ thực tế ảo VR, chụp ảnh, video 3D trên các sàn giao dịch trực tuyến…cũng được các môi giới và doanh nghiệp bất động sản áp dụng để duy trì hoạt động bán hàng.
Tuy nhiên, trong khoảng thời gian khó khăn này, nhiều doanh nghiệp cho rằng phương thức mới không mấy hiệu quả mà chỉ mang ý nghĩa thử nghiệm hệ thống, duy trì hoạt động của thương hiệu.
Đa phần doanh nghiệp xác định, giá trị một bất động sản rất lớn, việc mua bán là một hành trình dài, không phải vừa xem là khách hàng quyết định mua ngay. Ngoài ra, thói quen mua bán trực tiếp của khách hàng khó có thể thay đổi ngay mà cần thời gian để thích nghi.
Theo một số lãnh đão doanh nghiệp, phần lớn việc livestream bán hàng trong thời gian này còn hướng đến mục tiêu khác thay vì các con số doanh thu, hoạt động này cũng mang lại nhiều tín hiệu tích cực trong quảng bá dự án, vì thu hút đông người xem, còn việc mua bán thì chưa khả quan.
10. Rầm rộ "cắt lỗ" Condotel và căn hộ cho thuê
Trước những khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng chống chịu trước khoản lãi vay từ ngân hàng buộc phải bán giảm giá, “cắt lỗ” để thu hồi vốn. Trong đó, căn hộ chung cư cho thuê và căn hộ condotel là hai sản phẩm chịu nhiều tác động tiêu cực nhất trên thị trường khiến nhiều chủ nhà đã chấp nhận bán cắt lỗ, thậm chí nhiều người do sức ép tài chính muốn bán nhanh phải cắt lỗ sâu.
Khảo sát cho thấy, phân khúc ghi nhận tình trạng "cắt lỗ" nhiều nhất là condotel tại các nơi từng là "thủ phủ" của loại hình con lai này như Đà Nẵng, Khánh Hoà. Mức giá condotel được chủ sở hữu rao cắt lỗ từ 10-20%. Tuy nhiên, thực tế, lượng khách nhận chuyển nhượng rất thấp.
Đối với phân khúc căn hộ chung cư đầu tư cho thuê, tình trạng rao bán cắt lỗ, giảm giá đã bắt đầu xuất hiện từ năm 2020 khi dịch bệnh bùng phát. Đến năm 2021, lượng tin rao bán cắt lỗ ngày càng nhiều, đặc biệt là ở một vài thị trường đang có sự bùng nổ mạnh mẽ về chung cư như TPHCM, Hà Nội, Bình Dương…
Đáng chú ý, phân khúc đất nền vốn được xem là kênh đầu tư “vua” cũng ghi nhận dấu hiệu bán "cắt lỗ" từ thời điểm dịch bệnh bùng phát vào tháng 4, không ít nhà đầu tư cũng nhanh chóng thoát hàng. Cụ thể, ghi nhận thực tế tại các tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Thanh Hoá, Đà Nẵng, Hải Phòng,… mức giá rao bán của sản phẩm như đất nền giảm trung bình từ 5-15%. Cá biệt, có một số sản phẩm được môi giới rao giảm giá tới 30%.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển (R&D) – DKRA Việt Nam đánh giá, thị trường xuất hiện một số nhà đầu tư giảm giá bán, cắt lỗ hay giảm một phần lợi nhuận để tạo thanh khoản, do chịu áp lực từ lãi vay.
Tương tự, ở phân khúc nhà phố biệt thự tại TP. Hồ Chí Minh cũng xuất hiện tình trạng giảm giá bán, cắt lỗ của một bộ phận khách hàng do chịu áp lực từ lãi vay, trong khi hiện nay các nguồn thu nhập bị giảm mạnh do tác động của dịch bệnh.
Xu hướng "cắt lỗ" được các chuyên gia dự báo sẽ còn tiếp diễn mạnh mẽ trên thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh Covid – 19 vẫn diễn biến phức tạp.
