Dịch Covid-19 ở Việt Nam đã được kiểm soát tốt. Thời điểm này, nhiều lĩnh vực kinh tế được kỳ vọng sẽ phục hồi, trong đó có bất động sản (BĐS).
Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, thị trường BĐS lại đang trên đà đi xuống dần và chưa chạm "điểm rơi", để phục hồi cần khoảng thời gian rất dài.
Bán nhà với giá "sụp hầm"
Gần đây, trên các kênh mua bán nhà, đất, những cụm từ như: bán dưới giá vốn, cần tiền thanh toán ngân hàng bán gấp, giảm giá "sụp hầm", "ngộp thở" cần thanh lý gấp... xuất hiện khá nhiều trên hầu hết các phân khúc BĐS. Theo các chuyên gia, việc nhiều người rao bán nhà, đất để "cắt lỗ" không còn là hiện tượng mới, bởi nó đã xảy ra từ lúc bùng phát dịch Covid-19 sau Tết Nguyên đán 2020 đến nay.
Ghi nhận thực tế thị trường cho thấy, ở TPHCM, nhiều chủ BĐS đang chấp nhận bán lỗ để trả nợ ngân hàng, thu hồi vốn hoặc lo giá nhà, đất có xu hướng giảm mạnh. Đặc biệt, với những người đầu tư BĐS theo kiểu "lướt sóng", có ít vốn, đang xảy ra tình trạng đua nhau hạ giá bán, mong nhanh chóng cắt lỗ.
Cách đây 9 tháng, anh Nguyễn Đình Thanh mua một căn hộ đang xây dựng ở Q7, với giá 3,5 tỷ đồng. Lúc mua, anh chỉ có 500 triệu đồng, phải vay mượn thêm, mục đích nhằm "lướt sóng" kiếm lời. Sau 2 đợt thanh toán, số tiền sẵn có đã hết, mà chưa tìm được cách "đẩy" hàng. Anh quyết định vay ngân hàng để thanh toán cho những đợt sau.
Đầu năm 2020, anh rao bán mãi mà không ai mua. Các đợt thanh toán gần đây, anh liên tục bị chủ đầu tư nhắc nợ, nhưng không thể xoay ra tiền để đóng. Hết cách, anh Thanh đành chấp nhận rao bán lỗ 100 triệu, rồi 200 triệu và mới đây chịu lỗ tới 300 triệu đồng, nhưng vẫn không có người hỏi mua.
Tương tự, chị Nga (ngụ Q1) mua 2 căn hộ tại một dự án gần 1 năm qua. Sau nhiều lần chủ đầu tư điều chỉnh theo hướng tăng giá bán ra ở những đợt bán sau (theo cam kết), tính đến nay, về lý thuyết chị đã lời khoảng 400 triệu đồng/căn, nhưng thực tế lại khác.
"Tôi đã điều chỉnh giá thấp hơn rất nhiều so với chủ đầu tư đang rao bán trên thị trường, nhưng không hiểu sao vẫn không "ra hàng" được. Hiện mỗi tháng tôi phải nộp ngân hàng 35 triệu cả gốc lẫn lãi cho khoản vay mua 2 căn hộ này. Nếu vẫn không bán được thì đành phải trả lại cho công ty, chấp nhận mất 10% giá trị hợp đồng" - chị Nga ngao ngán.
Ngay cả đất nền cũng đang giảm giá khá mạnh. Phân khúc này đang giảm khoảng 20 - 30% so với cuối năm 2019. Khu vực "nóng" ở Q9 được "hâm" lên từ các dự án kết nối sân bay Long Thành, Vinhomes, Khu đô thị công nghệ, dự kiến thành phố Đông Sài Gòn... Nhiều nền đất từng có giá từ 5 - 6 tỷ đồng, nay giảm từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng.
Tại 2 huyện Nhà Bè và Bình Chánh, vốn có lượng đất phân lô và nhà xây sẵn để bán dồi dào, giá cũng đang giảm mạnh, nhất là loại BĐS chưa nhắm đến nhu cầu ở thật, chủ yếu đầu tư mua đi, bán lại kiếm lời.
Chị Đàm Thu Nguyệt (giám đốc một công ty môi giới BĐS ở huyện Nhà Bè) cho biết: "Lượng giao dịch đất nền tại khu vực này đang giảm rất mạnh. Nhiều nhà đầu tư cá nhân đã gửi lại cho chúng tôi với giá thấp hơn từ 10 - 20% so với lúc mua vào, nhưng vẫn khó bán. Hầu hết khách chủ yếu đến nghe ngóng, thăm dò, chứ ít người chịu "xuống tiền" (tức thanh toán - P.V) lúc này. Trường hợp giao dịch thành công là rơi vào mức giá giảm khoảng 30% so với thời điểm giá cao nhất, trước mùa dịch Covid-19".
Theo anh Nguyễn Quốc Khanh (nhà đầu tư BĐS ở Q7), với những người đầu tư "lướt sóng" nhỏ lẻ, vốn mỏng, sử dụng nhiều nguồn vay mượn, lúc này phải đương đầu với rủi ro là điều dễ hiểu và khó tránh khỏi. Đối với những nhà đầu tư có kinh nghiệm (chiếm khoảng 30% trên thị trường), giàu tiềm lực, đây cũng là giai đoạn gặp khó khăn chưa từng thấy, phần lớn đang đối mặt với bài toán đau đầu để lo cầm cự, tránh đổ bể nợ nần.
Anh Khanh chia sẻ: "Cái khó lớn nhất là tiền "chôn" hết trong đất. Nhưng giờ chấp nhận bán giá thấp để lo xoay xở cũng không phải dễ". Với khoản vay ngân hàng hơn 50 tỷ đồng trong dòng tiền đang đầu tư, anh Khánh ví von: "Giờ chẳng khác nào đang ngồi ôm "bom nổ chậm" mà bó tay, không có giải pháp tháo gỡ".
Giai đoạn khó chồng thêm khó
Báo cáo của Hiệp hội BĐS TPHCM, thời gian qua, lượng giao dịch nhà, đất sụt giảm khoảng 70%, doanh thu của các doanh nghiệp cũng sụt giảm khoảng 80%. Thống kê quý I-2020, lượng tiêu thụ BĐS thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay, 80% sàn giao dịch đóng cửa, hàng loạt nhà môi giới mất việc, chuyển nghề...
Không chỉ doanh nghiệp BĐS mà nhà đầu tư và người mua nhà để ở đều gặp khó khăn. Tỉ lệ người mua bị ảnh hưởng do không bán được, giảm thu nhập, không có tiền trả lãi vay ngân hàng... đang chiếm hơn 30%.
Thực tế từ cuối năm 2019, thị trường BĐS giao dịch sụt giảm nghiêm trọng, giá cao, người mua ít có sự lựa chọn. Sang năm 2020, dịch Covid-19 ập đến, làm giao dịch trên thị trường sụt giảm chưa từng thấy.
Theo khảo sát của một trang web về bất động sản có uy tín, giá nhà ở thứ cấp mua đi, bán lại tiếp tục giảm trong tháng 5 và 6-2020, mức giảm từ 5 -10%, so với thời gian giãn cách xã hội do dịch bệnh, phần nhiều là các dự án đang được triển khai hoặc chuẩn bị bàn giao. Đà giảm giá nhà ở thứ cấp được cảnh báo sẽ tiếp tục gia tăng, do áp lực từ các kỳ hạn thanh toán sắp tới và lãi vay ngân hàng đối với người mua.
Tuy nhiên, nhiều thống kê cho thấy, giá BĐS tại TPHCM còn giữ ở mức cao, chưa xuống giá. Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cảnh báo: "Hầu hết các dự án BĐS hiện nay đều nhắm đến đối tượng đầu tư, nên giá bán dự án mới luôn cao hơn dự án cũ, giá của đợt bán lần sau luôn cao hơn lần trước, nhằm giúp tạo "sóng", đảm bảo cho người mua trước có lời. Ít ai biết được chủ đầu tư vẫn công bố giá bán tăng, nhưng thực chất họ vẫn qua mặt khách hàng cũ bằng "chiêu" chiết khấu cho những người mua sau, nên thực tế là lỗ. Mặt khác, khi mặt bằng giá tăng quá cao, vượt quá sức mua của khách hàng có nhu cầu thực thì thị trường sẽ lao dốc".
Nhằm thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định trong thời gian tới, mới đây, UBND TPHCM có văn bản yêu cầu Sở Xây dựng theo dõi chặt diễn biến của thị trường BĐS, tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư, kinh doanh, các dự án có vi phạm về xây dựng... UBNDTP đề nghị nhiều cấp, ngành liên quan kịp thời có các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường này.
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển (chuyên gia kinh tế) nhận định: "Có thể nói, BĐS đang trong giai đoạn khó chồng thêm khó. Tâm lý thị trường đang chờ đợi mặt bằng giá mới thấp hơn, khi nhà đầu tư thứ cấp, thậm chí chính các chủ đầu tư không chịu nổi gánh nặng chi phí, buộc phải giảm giá sản phẩm sâu hơn. Vì thế, vẫn chưa thể định hình rõ thị trường BĐS trong thời gian tới, ít nhất là đến hết năm 2020".
- Nếu dịch Covid-19 bùng phát một lần nữa, thị trường BĐS sẽ như thế nào?
- Phố Hàn quận 7 xơ xác sau Covid-19
- Giá nhà ở TPHCM đang giảm
