“Phong trào” người phố về rừng, lên núi mua đất, trồng rau, nuôi gà, làm du lịch rộ lên thời gian gần đây đang để lại những bài học đáng lưu tâm.
Hoàng Su Phì Lodge là hình mẫu của sự hợp tác đầu tư trong lĩnh vực du lịch - nghỉ dưỡng ở Hà Giang
1. Người bản địa mới có… văn hóa bản địa
Một bên góp đất, một bên góp vốn cùng kiến thức quản lý, vận hành khu nghỉ dưỡng, Hoàng Su Phì Lodge là hình mẫu khá thành công của sự hợp tác đầu tư trong lĩnh vực du lịch - nghỉ dưỡng ở Hà Giang.
Thừa kế từ gia đình, Triệu Tà Guyện - chàng trai sinh năm 1986, người Dao đỏ hiện là chủ của khu đất rộng hàng chục héc-ta ở thôn Nậm Hồng, xã Thông Nguyên, huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang. Khu đất nhà Guyện gồm đất rừng và gần 100 mảnh ruộng bậc thang nằm rải rác theo triền núi. Nguồn thu từ trồng lúa nước, bảo vệ và khai thác dịch vụ môi trường rừng khiến gia đình Guyện có cuộc sống có thể coi là “khá giả” ở Thông Nguyên, nhưng sự nhanh nhạy còn mang đến cho anh thanh niên Dao đỏ này một cơ hội khác.
Ba năm trước, trong một lần dẫn đoàn du khách Pháp thăm quan và trải nghiệm văn hóa người Dao đỏ ở Hoàng Su Phì, Guyện đã tiếp cận được lãnh đạo công ty du lịch bán tour đi Hoàng Su Phì khi đó là Vietnam Original Travel.
Sau nhiều lần kiên nhẫn thuyết phục, Guyện đã nhận được cái gật đầu của lãnh đạo Vietnam Original Travel đầu tư xây dựng trên khu ruộng bậc thang nhà mình một khu lưu trú, nghỉ dưỡng, trải nghiệm văn hóa bản địa có tên Hoàng Su Phì Lodge.
Khu nghỉ gồm 12 căn nhà (bungalow) làm từ các vật liệu tự nhiên có sẵn ở miền núi. Tất cả các phòng đều có cửa sổ lớn nhìn xuống thung lũng, trong khi ruộng bậc thang ở ngay ngoài ban công, dưới sàn nhà.
Một dự án đăng ký đầu tư làm nông nghiệp công nghệ cao tại thôn Đồng Cao, xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất (Hà Nội) nhưng bên trong là các khu lưu trú quy mô lớn
Khách ở Hoàng Su Phì Lodge chủ yếu đến từ Pháp, Tây Ban Nha, Hà Lan và một số nước châu Âu. Vietnam Original Travel nhận tour, thiết lập dịch vụ, quản lý, vận hành và phân chia lợi nhuận cho chủ nhà. Vợ chồng Guyện và bà con dân bản được đào tạo, huấn luyện thực hiện các dịch vụ lưu trú, ăn uống và làm hướng dẫn viên thăm quan, trải nghiệm văn hóa bản địa khi du khách có yêu cầu.
Trong khu đất nhà Guyện có khu nuôi gia cầm (gà, vịt) tách biệt với khu nghỉ. Bên trong khu nghỉ có vườn rau theo mùa, có 1 ao lớn để thả cá nhỏ (nuôi lớn), 1 ao nhỏ để nhốt cá lớn (để du khách trải nghiệm thả lưới, bắt cá) cùng hệ thống mương dẫn nước và ruộng lúa. Tất cả đều có cá thả xen kẽ. Tháng 9, tháng 10, khi những bông lúa ngả vàng cũng là lúc Guyện chuẩn bị cho mùa thu hoạch cá chép ruộng.
Ở Hoàng Su Phì Lodge, ngoài các tour đi bộ rừng già, tắm suối, du khách cũng có thể học làm nông dân trồng rau, cấy/gặt lúa (khi mùa vụ), câu cá hoặc thả lưới tùy thích. Cùng với trải nghiệm văn hóa phi vật thể của người Dao đỏ như nghi thức làm lễ cấp sắc, nhảy lửa, Hoàng Su Phì Lodge mang đến những trải nghiệm ấn tượng.
Farmstay là một hình thức kinh tế chia sẻ giống như condotel, tính pháp lý chưa rõ ràng. Sổ đỏ cho farmstay chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý, do đó tôi không thể đưa ra lời khuyên cho khách hàng là có nên đầu tư hay không”.
GS-TSKH. Đặng Hùng Võ
Anh Thân Đức Mạnh - người đang quản lý các khu nghỉ gồm Hoàng Su Phì Lodge, Y Tý Lodge và Mekong Garden Resort cho biết, cái duyên của anh gắn bó với Hoàng Su Phì rất tình cờ. Khi đó, Vietnam Original Travel thiết kế các tour về Hà Giang - chủ yếu đi cung Hà Giang - Đồng Văn và Mèo Vạc. Những năm ấy đi lại khó khăn, thỉnh thoảng Công ty mới thiết kế tour đi Hoàng Su Phì. Bữa đó, có đoàn khách muốn đi bộ nên thuê Triệu Tà Guyện làm hướng dẫn viên người địa phương. Sau khi tiếp xúc với anh Mạnh, Guyện mời Công ty lên khảo sát. Sau 3 lần Guyện mời, anh Mạnh đồng ý.
“Từ Hà Nội mình đi xe đêm lên, 3h sáng, hai anh em gặp nhau rồi thuê nhà nghỉ ven đường ngủ. Đến sáng, Guyện chở mình bằng xe máy đi quanh các Bản Luốc, Nầm Khòa và Thông Nguyên. Trời mưa mà đường xấu, nguy hiểm vô cùng nhưng Guyện rất nhiệt tình", anh Mạnh kể lại và nói thêm rằng, phong cảnh đẹp, hầu hết người dân tộc còn mặc trang phục truyền thống, mọi thứ rất hoang sơ là những tiêu chí quan trọng mà Vietnam Original Travel tìm kiếm cho dòng khách châu Âu và sau một đêm suy nghĩ, anh quyết định đầu tư vào Hoàng Su Phì Lodge.
Cơ chế hợp tác chung của các khu nghỉ mà Vietnam Original Travel đang thực hiện là chủ nhà góp đất, Công ty sẽ thiết kế, đầu tư, xây dựng, quản lý, vận hành và chia sẻ lợi nhuận.
Ở mô hình này, chủ nhà cần các đơn vị lữ hành chuyên nghiệp đầu tư cơ sở hạ tầng, công nghệ quản lý, vận hành dự án, trong khi các đơn vị lữ hành cần cảnh quan thiên nhiên, nơi lưu trú và văn hóa bản địa. Đất vườn, rừng, cảnh quan xung quanh vẫn là của người dân bản địa, một mối quan hệ cộng sinh mà theo anh Mạnh là “chia sẻ và tôn trọng”.
Chụp ngày 17-9-2020. Ảnh: Quang Hưng
Thực tế, các dự án của Vietnam Original Travel ở Hà Giang, Lào Cai hay những nơi khác đều hạn chế tối đa các tác động đến tự nhiên và văn hóa bản địa vì đó là thứ "làm nên sức quyến rũ, thu hút du khách đến để trải nghiệm văn hóa, học trồng lúa, bắt cá, học cách khai thác, bảo vệ các nguồn lợi và chung sống hài hòa với tự nhiên của đồng bào các dân tộc ít người”, anh Mạnh kết luận.
Từ chối tiết lộ chi tiết cơ chế phân chia lợi nhuận giữa đơn vị quản lý với chủ nhà nhưng qua cảm nhận, sau một thời gian hợp tác đầu tư, hai bên vẫn giữ được mối thân tình. Đó là điều không dễ khi phải đặt đồng tiền lên bàn cân, chia sẻ lỗ - lãi, nhất là trong bối cảnh dịch Covid-19 đánh sập hàng loạt tên tuổi lớn trong lĩnh vực du lịch - lữ hành.
2. Ván bài “chia hụt”
Thành công thường dễ nói. Thất bại, phá sản vì đầu tư vào bất động sản thì khó chia sẻ hơn nhiều.
Đầu tư vào mô hình homestay, đầu tiên cần có sự yêu thích, trải nghiệm đủ nhiều với sản phẩm này. Những người thành công trong lĩnh vực này thường xuất thân từ những người làm du lịch chuyên nghiệp, xuất phát từ niềm đam mê với cảnh sắc thiên nhiên, con người ở những vùng đất mới, sau đó là bài toán kinh tế, cân nhắc nguồn lực đầu tư, mùa khai thác du lịch. Như tại An Homestay ở Quảng Bình, thời gian khai thác chính chỉ khoảng 5 tháng. Chủ đầu tư cần tính toán làm sao, nguồn thu trong 5 tháng đó bù đắp được chi phí cho các tháng còn lại. Thời gian không có khách du lịch lưu trú có thể chuyển đổi công năng thành nhà ở, căn hộ cho thuê… để nội, ngoại thất ngôi nhà không bị xuống cấp. Rồi chi phí vốn vay, nên hạn chế ở mức thấp nhất. Cá nhân tôi nghĩ, vốn vay đầu tư vào homestay chỉ nên dừng lại ở mức 30% là an toàn.
Bà Trần Thị Thùy Dung, Chủ đầu tư “An Homestay” tại TP. Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình
Mất một thời gian dài, tôi mới thuyết phục được Nguyễn Thành Long - một nhà đầu tư đã dốc vốn liếng vào các dự án homestay, farmstay xung quanh Hà Nội chia sẻ về những dự án mà anh đang đầu tư dở dang.
Theo Long, từ năm 2005 đến 2009 là “thời kỳ vàng son” của các mô hình “căn nhà thứ 2”, đất nhà vườn (khi đó chưa có khái niệm homestay) ở Lương Sơn (Hòa Bình), Ba Vì, Thạch Thất, Sóc Sơn (Hà Nội)… Nhìn các “đàn anh” giàu lên từ việc đầu tư trang trại, đất vườn, Long cũng đầu tư vào bất động sản từ giai đoạn này.
Bài học đau đớn xảy ra với Long là năm 2015, khi Thanh tra TP. Hà Nội có kết luận về quá trình thực hiện dự án du lịch - nghỉ dưỡng tại thôn Chóng, xã Yên Bài, huyện Ba Vì. Trước đó, từ năm 2011, khu đất được gia đình Long mua gom đất nhà ở, đất vườn và đất rừng canh tác của nhiều hộ gia đình ở xã Yên Bài. Với gần 5 ha đất mua gom, Long đã quy hoạch thành 1 khu du lịch - nghỉ dưỡng với các hạng mục nhà ở, khu phụ trợ, bể bơi và các công trình hạ tầng kỹ thuật kèm theo.
Cuối năm 2015, khi dự án đã cơ bản hoàn thiện để đưa vào khai thác, Thanh tra Thành phố có kết luận việc mua bán, chuyển nhượng do các cá nhân tự thỏa thuận, không được xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Chủ đầu tư sau khi thực hiện việc mua gom đất của các hộ gia đình, cá nhân đã không kê khai đăng ký, không chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình không xin phép cơ quan có thẩm quyền. Mọi dự tính sụp đổ!
Cái giá của sự toan tính không “hết nhẽ” từ dự án ở Yên Bài vẫn còn đeo đẳng doanh nghiệp của Long đến tận bây giờ. Gần 100 căn biệt thự, nhà vườn với số vốn đầu tư hàng trăm tỷ đồng không thể thanh khoản.
Hơn 10 năm giải quyết giấy tờ, thủ tục, đầu tư xây dựng, dự án không có khả năng thu hồi vốn, Long đã phải bán đi nhiều dự án khác ở Ba Vì (Hà Nội), Lương Sơn (Hòa Bình) thậm chí cả căn biệt thự “dưỡng già” của bố mẹ Long ở Khu đô thị Mỹ Đình II, để giải quyết hậu quả của phép tính sai.
Cảnh hoang tàn tại một dự án homestay đầu tư dở dang trên đất rừng phòng hộ, xã Minh Trí, huyện Sóc Sơn sau khi Thanh tra TP. Hà Nội có kết luận về công tác quản lý đất đai ở địa phương
Nhắc đến những dự án một thời tâm huyết của bản thân, gia đình và cổ đông, nay đã phải sang tay cho người khác, Long lạnh lùng bảo, chủ đầu tư là nghề đi ‘chia’, ai cũng muốn có phần. Chia không cẩn thận, mình ‘âm’, không chỉ mất dự án đã đầu tư mà còn mất luôn cả nhà cửa, xe cộ, những tài sản tích lũy được trong nhiều năm. Thế cũng là còn may, có nhiều người vì đầu tư thất bại mà phải đi tu, thậm chí, đi tù!
“Trong bất cứ hoàn cảnh nào, đã mang tiền đi đầu tư, đặc biệt là đầu tư vào bất động sản, hãy cố gắng làm đúng pháp luật ở mức cao nhất”, Long rút ra bài học cay đắng.
3. Rừng tan, người mất
Nằm gần thôn Chóng, xã Yên Bài, huyện Ba Vì là các thôn Đồng Cao, Đồng Dâu, Cố Đụng 1, Cố Đụng 2, Bãi Dài, xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất nằm xen kẽ với vùng đệm của Vườn Quốc gia Ba Vì với con suối Ngọc bốn mùa trong vắt.
Năm năm trở lại đây, hàng chục khu nhà vườn theo mô hình nông nghiệp kết hợp với du lịch - nghỉ dưỡng cuối tuần xuất hiện xen kẽ trong các khu dân cư của các xã Tiến Xuân, Đông Xuân, Yên Bình, Yên Trung (huyện Thạch Thất).
Khác với mô hình du lịch - nghỉ dưỡng ở Hoàng Su Phì Lodge, các dự án du lịch - trang trại nghỉ dưỡng (homestay, farmstay) ở Tiến Xuân phần lớn được các chủ đầu tư “mua đứt - bán đoạn” phần đất vườn của một hoặc nhiều người dân rồi ghép thửa. Sau đó, chủ sở hữu đất sẽ làm thủ tục chuyển đổi rồi đầu tư - xây dựng thành dự án để khai thác hoặc bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho người có nhu cầu.
Cũng có trường hợp, doanh nghiệp xin đất làm dự án du lịch tâm linh, nông nghiệp sạch, trồng rau hoặc các loại dược liệu nhưng thực chất bên trong, là xây dựng các khu lưu trú, thậm chí kêu gọi góp vốn đầu tư rồi “phân lô bán nền” toàn bộ dự án.
Việc chủ đầu tư mua đất vườn, đất rừng trồng của người dân địa phương, sau đó chuyển đổi thành đất ở hoặc tự ý thực hiện công trình xây dựng trên đất vườn cũng diễn ra phổ biến ở các huyện ngoại ô như Chương Mỹ, Quốc Oai, Đông Anh hay Sóc Sơn.
Theo kết luận của Thanh tra TP. Hà Nội ban hành năm 2019, trong số 659 công trình vi phạm trật tự xây dựng trên đất lâm nghiệp tại huyện Sóc Sơn từ năm 2008 đã không được địa phương xử lý mà tiếp tục để phát sinh các vi phạm mới. Tính đến thời điểm thanh tra (năm 2017), huyện Sóc Sơn có 555 công trình vi phạm.
"Chỉ riêng hai xã Minh Phú, Minh Trí và khu vực ven 7 hồ lớn trong quy hoạch rừng đã có 797 công trình vi phạm", kết luận thanh tra cho biết.
Liên quan đến công tác quản lý đất đai, rừng phòng hộ tại địa phương, năm 2019, Ủy ban Kiểm tra Thành ủy Hà Nội, UBND TP. Hà Nội và huyện Sóc Sơn đã quyết định kỷ luật 39 lãnh đạo, cán bộ trong tổng số 80 lãnh đạo, cán bộ liên quan đến vi phạm của hàng trăm công trình xây dựng trên đất rừng huyện Sóc Sơn.
Theo luật sư Hoàng Bảo Thắng (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), mục đích sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp là trồng nông sản, trồng rừng, trong khi farmstay có cả lưu trú, kho bãi, xưởng chế biến và diện tích thương mại… Vì vậy, nếu là dự án farmstay đúng nghĩa, buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, phê duyệt.
“Thời hạn sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ là 50 năm và rất khó chuyển đổi thành đất ở. Vì vậy, các dự án farmstay chủ yếu chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ, nhưng không có gì chắc chắn, cũng không thể có sổ đỏ riêng cho từng chủ sở hữu. Các nhà đầu tư cần cẩn trọng, nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền đầu tư vào mô hình này”, luật sư Thắng phân tích.
GS-TSKH. Đặng Hùng Võ
Bà Trần Thị Thùy Dung, Chủ đầu tư “An Homestay” tại TP. Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình
