Tự thân vận động tất cả mọi khâu từ tìm hiểu dự án, chọn căn hộ, thực hiện các bước làm thủ tục vay vốn mua nhà, Minh Thùy có những lời khuyên vô cùng bổ ích.
Tháng 3 năm 2020, cô nàng thiết kế đồ họa Nguyễn Minh Thùy đã thực hiện xong một đề mục quan trọng trong danh sách công việc phải hoàn thành trước tuổi 30 của mình: Mua được ngôi nhà đầu tiên.
So với nhiều người, căn hộ có diện tích 54m2 với tổng chi phí 1,8 tỷ không phải cái gì to tát. Nhưng với những người trẻ tự lập nghiệp, việc tự lo tài chính để sở hữu một căn hộ ở độ tuổi 27 như Thùy quả là điều đáng kể và đáng nể.
Ngoài thành quả “căn hộ đầu tiên” như mọi người nhìn vào, điều đáng nói hơn nữa cua cô gái 9X là quá trình “tự thân vận động” mọi khâu, từ tìm hiểu thông tin đến tìm hiểu, làm thủ tục vay vốn để mục tiêu thành hiện thực.
Trên thực tế, sau khi khoe căn hộ của mình trên mạng xã hội, Thùy được khá nhiều người hỏi thăm về cách mua nhà, hành trình mua nhà ở Sài Gòn. Và từ những trải nghiệm thực tế, Minh Thùy chia sẻ lại những kinh nghiệm của mình với những người đang khát khao an cư để lạc nghiệp tại Sài Gòn.
Trước khi quyết định mua căn hộ hiện tại, mình cũng từng xem qua vài dự án khác ở tầm dưới 2 tỷ, bàn giao khoảng 1,5 năm đổ lại và phân tích một số ưu, nhược điểm của từng khu rồi mới quyết định.
Một số khu mình tham khảo chính có thể kể đến như Mizuki Park Bình Chánh; Citihome/Citisoho Cát Lái, City Gate Quận 8; Dragon Hill Nhà Bè. Tùy từng chủ đầu tư mà các khu sẽ có mật độ xây dựng, trang bị nội thất khác nhau.
Khu nào cũng sẽ có những điểm cộng, điểm trừ riêng. Các yếu tố mình tìm hiểu kĩ đó là chất lượng xây dựng, nội thất đi kèm, mật độ xây dựng, mật độ dân cư, ban quản lý, đường xá đi lại, có được nuôi chó mèo hay không. Cuối cùng nhưng cũng là yếu tố quan trọng nhất chính là có hợp túi tiền không?
Khi tìm được khu chung cư phù hợp nhất với tiêu chí trong mức giá tiền (Mizuki), mình dành 2-3 tháng trời để “soi” kĩ. Không ngày nào là mình không search ảnh, thông tin, mường tượng xem căn nhà thực tế sẽ ra sao.
Căn hộ của mình ở quận 9, TP. HCM. Gọi quận 9 nghe có vẻ xa xôi, nhưng thực chất căn hộ của mình nằm ngay sát quận 2, đi vào trung tâm quận 1 chỉ tầm 15 phút. Tuy tính theo km sẽ rất xa, nhưng vì đường Mai Chí Thọ qua hầm rất thoáng, nên chạy xe khá nhanh. Chung cư mình chỉ có 234 căn hộ, rất ít, rất yên tĩnh nhưng đồng thời sẽ khá ít tiện ích. Đường về khuya hơi ghê nhưng đây là căn hộ ổn nhất mình tìm được trong tầm giá, phù hợp nhu cầu.
Căn hộ của Minh Thùy.
Lời khuyên:
Hãy khoanh vùng những nơi bạn muốn ở. Nếu tài chính tốt thì không nói làm gì, nhưng nếu khả năng chi trả có hạn, mình nghĩ quận 8, quận 9, Nhà Bè là những nơi đáng đầu tư. Rất nhiều bạn bè mình chê, không muốn mua nhà ngoại thành, nhưng tiền thật sự là vấn đề rất lớn. Các căn hộ ổn ở quận 2, quận 4, quận 7,… hiện tại đều có mức khoảng 3-4 tỉ. Trong khi đó quận 8, 9, Nhà Bè, chỉ xa hơn vài kilomet nhưng giá có thể giảm đến phân nửa.
Hãy tìm hiểu về chủ đầu tư. Mình không có nhiều kinh nghiệm, đây không phải ý kiến cá nhân mà là điều mình đã đúc rút sau khi tham khảo ý kiến của các anh chị trên các group bất động sản. Hãy tránh những khu có vấn đề về pháp lý và ưu tiên những khu có tiến độ bàn giao nhanh, thời gian ra sổ nhanh. Thông tin trên mạng có rất nhiều nên hãy chịu khó tìm kiếm.
Có một mẹo nhỏ mà mình nghĩ ai cũng nên thực hiện khi tìm hiểu thông tin mua nhà, là hãy TÌM CÁC GROUP CƯ DÂN CỦA DỰ ÁN BẠN MUỐN MUA để tham giả và tìm hiểu.
Mình nghĩ đây là việc vô cùng quan trọng. Những ý kiến bạn nghe được sẽ là của cư dân thật, của những người đang ở chính căn hộ bạn sắp mua. Họ không phải sale, không được thêm đồng nào khi bạn mua nhà cả nên họ sẽ vô cùng chân tình, có nói có, không nói không.
Mình đã làm và thấy rất hiệu quả. Vào group cư dân, bạn sẽ thấy rõ ràng - trần trụi hơn các thông tin từ chủ đầu tư, đến ban quản lý, đến cư dân - những người hàng xóm tương lai. Bạn sẽ hiểu rằng chủ đầu tư đang bàn giao thiếu gì, tiến độ ra sổ hồng đến đâu. Sẽ biết rằng ban quản lý có những bất cập gì, mức phí quản lý bao nhiêu. Cũng sẽ biết được trình độ dân trí những người sống xung quanh bạn như thế nào.
Trong quá trình tìm hiểu mua nhà, có nhiều câu chuyện dở khóc dở cười được chia sẻ trên mạng xã hội khiến mình nhận ra: Ở nhà mặt đất, chọn hàng xóm đã đành. Ở nhà chung cư, sự “chung” đó càng khiến bạn phải chọn kĩ hàng xóm hơn.
Mọi vấn đề, nhẹ thì tiếng karaoke hay tiếng nhảy rầm rầm mỗi tối, nặng thì sơ xuất dẫn đến cháy nổ đều ảnh hưởng đến bạn. Đây cũng là một phần lý do mình chọn ở nơi không quá đông cư dân. Tuy “có this có that”, nhưng ít người tất nhiên đỡ rườm rà hơn. Đó là nơi bạn sẽ dành hơn chục năm, là nhà, của cải và tính mạng của bạn, vậy nên hãy thật sự kĩ càng.
Việc một dự án được các ngân hàng bảo lãnh cho vay góp phần khiến pháp lý của dự án đó vững hơn. Tuy nhiên chỉ “góp phần” thôi nha. Vì một vài dự án tuy được bảo lãnh vay nhưng vẫn vướng pháp lý.
Ở dự án mình mua, có một số ngân hàng bảo lãnh gói vay như TPBank, Hongleong Bank,… Đây cũng là các ngân hàng thường bảo lãnh những dự án của chủ đầu tư khu chung cư mình định mua.
Để vay được, bạn nên liên hệ trước các bạn nhân viên ngân hàng nhờ hỗ trợ. Họ sẽ cho bạn danh sách những giấy tờ cần chuẩn bị để có thể vay. Thông thường sẽ là: CMND, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy tạm trú, hợp đồng lao động, sao kê lương, sổ bảo hiểm xã hội,…
Đây là vay thế chấp. Thế chấp hợp đồng mua bán/ sổ hồng chính căn hộ bạn mua cho ngân hàng. Nếu bạn không trả được nợ, ngân hàng sẽ xiết nợ căn hộ này.
* Check nợ xấu
Các ngân hàng có dùng chung 1 hệ thống gọi là CIC, hệ thống này liệt kê đầy đủ lịch sử sử dụng các khoản vay, thẻ tín dụng. Dù là bạn vay ngân hàng nào, họ cũng sẽ tra ra được, nên tốt nhất hãy sử dụng tín dụng ở mức vừa phải, tìm hiểu kĩ và trả nợ kịp thời. Chỉ cần 1 lần trả nợ trễ hạn cũng dễ dàng khiến hồ sơ của bạn rơi vào mức xếp loại nợ xấu. Điều đó đồng nghĩa không ngân hàng nào dám cho bạn vay thêm lần nữa cả.
Vậy nên trước khi nhọc công tìm hiểu về các khoản vay, hãy thử tìm cách check xem hồ sơ của mình được xếp vào loại nào, nợ tốt hay xấu. Nếu thấy lịch sử CIC tốt, không vướng nợ xấu, hãy tiến hành các bước tiếp theo.
Để biến ước mơ mua nhà thành sự thật mà vẫn cần vay vốn ngân hàng, bạn sẽ phải trải qua rất nhiều khâu và thủ tục.
* Vay ngân hàng qua lương
Thông thường bạn sẽ thấy nhân viên ngân hàng và sale các dự án rao: “hỗ trợ vay đến 70%”. Thật sự mình đã rất ngây thơ khi tin rằng chỉ cần mình có nhu cầu vay 70%, họ sẽ cho mình vay liền. Tuy nhiên có một vài điểm như sau:
Ví dụ: Mức giá trung bình của một căn chung cư ngoại ô TP. HCM 1 hoặc 2pn, diện tích tầm 50-60m2 hiện nay là khoảng 2 tỷ. Nếu vay 70%, bạn cần có phần vốn là 30%. Tương đương vay 1 TỶ 4, vốn 600 TRIỆU.
Giả sử lãi suất của ngân hàng thời điểm vay là 10%/năm, bạn vay 1, 4 tỉ trong vòng 20 năm, mỗi tháng cả gốc lẫn lãi bạn phải trả là gần 18 triệu/ tháng. Số tiền này sẽ giảm dần theo năm.
Để vay được khoản trả góp này, bạn cần chứng minh thu nhập trên 28 triệu/tháng (thông thường sẽ tính theo cú pháp ‘số tiền phải trả mỗi tháng’ ’10 triệu chi tiêu’)
Nếu trên hợp đồng lao động và sao kê lương của bạn, mỗi tháng nhận về trên 28 TRIỆU thì mừng quá, bạn đã qua vòng đầu tiên.
Trường hợp bạn không đủ 28 TRIỆU/THÁNG? Cực kì khó vay. Nếu bạn có tài sản đứng tên (oto, nhà đất), chuyển sang mục 4.2.3. Còn không, hãy kiếm thêm tiền nhé…
Trường hợp bạn làm nhiều nơi, nhưng nơi có HDLD thì không đủ 28 triệu: tuỳ vào ngân hàng sẽ cho bạn dùng thu nhập 2-3 nơi, việc bạn cần làm là xin thêm HDLD của nơi làm việc thứ hai, sao kê lương. Nếu lương không chuyển khoản, xin thêm tờ XÁC NHẬN LƯƠNG nữa.
Lưu ý: công ty phải có đóng bảo hiểm xã hội mới được. Nên ít nhất bạn phải có 1 công ty đóng BHXH, công ty còn lại nếu không có chỉ hạn chế hơn thôi.
4.3 Vay ngân hàng qua tài sản đứng tên
Nếu bạn không làm công ty, bạn phải có tài sản đứng tên (oto, nhà đất) để ngân hàng có cơ sở tin tưởng, có thể chắc chắn được bạn không quỵt người ta. Mình không thuộc dạng này nên không biết thêm nhiều thông tin. Chỉ biết là lãi suất qua tài sản đứng tên có thể sẽ tốt hơn nhiều so với việc vay qua lương. Ngoài ra đứng tên tài sản cũng sẽ vay được nhiều hơn, dễ hơn.
4.4 Định giá và khoản dự phòng
Ví dụ căn hộ bạn mua giá 2 tỷ. Vì vay 70% (1 tỷ 4) nên bạn chỉ gói ghém chuẩn bị được 600 triệu thôi. Bạn nghĩ như vậy là ổn rồi, nhưng không.
Sau các bước làm hồ sơ vay, sẽ có một bước gọi là định giá. Sẽ có một chuyên viên định giá đến tận nơi xem căn nhà của bạn đáng giá bao nhiêu tiền. Số tiền bạn vay được sẽ được tính dựa trên số tiền định giá. Và số tiền định giá này LUÔN LUÔN THẤP HƠN SỐ TIỀN BẠN MUA.
Do đó, căn hộ đáng lý ra 2 tỷ sẽ chỉ còn đáng giá tầm 1 tỷ 8. Nghĩa là bạn chỉ có thể vay được tối đa 70% của 1 tỷ 8, nghĩa là 1 tỷ 260 thôi. Và bạn sẽ phải còng lưng ra tìm thêm 140 triệu nữa bù vào số tiền ban đầu dự tính.
Không phải ngẫu nhiên mà các căn ở vị trí khác nhau, tầng khác nhau có giá khác nhau. Căn phù hợp với các điều kiện tốt về ánh sáng, thông gió thực sự ảnh hưởng nhiều đến sinh hoạt lâu dài về sau nên việc chọn đúng căn hộ là điều rất quan trọng.
Để chuẩn bị cho khâu này, mình “nằm vùng" ở group cư dân, ngoài việc tìm hiểu đời sống cư dân thế nào, mình còn chui vào phần photos, tìm xem bố cục nhà cửa ở đó ra sao. Sau đó còn lên google, search từ hình ảnh trong nhà đến khuôn viên, cả bản vẽ nhà cũng có. Đến nỗi, mình quen thuộc với căn hộ đó dù chưa một lần ghé qua.
Một phần vì quen thuộc, một phần vì may mắn, căn nhà đầu tiên và duy nhất mình đi xem tận mắt cũng chính là căn mình “xuống tay" mua. Mà không cần xem qua những căn khác. Đây là một bước khá liều lĩnh, cá nhân mình vẫn khuyên mọi người nên xem thật nhiều nhà, cho có nhiều lựa chọn nha.
Căn hộ mình mua là mua chính chủ, không qua môi giới. Mình không trả giá gì nhiều vì anh chị chủ cũ cũng để lại cho mình kha khá vật dụng. Mình cũng từng được rất nhiều người khuyên rằng khi đi xem nhà hãy chê chứ đừng khen. Mình cứ khen họ sẽ đôn giá, cứ chê họ sẽ bớt được giá tốt hơn. Mình thì thấy điều này tùy trường hợp, tùy chủ nhà bạn gặp.
Mình gặp được anh chị chủ khá dễ mến, nên mình bảo luôn với họ rằng: thường khi đi mua nhà người ta sẽ hạn chế khen, nhưng em quý anh chị, nên em nói thẳng là em thích nhà anh chị lắm, anh chị muốn bớt thì bớt. Kiểu vậy đó. Mình thấy họ vui vẻ hơn, để lại cho mình thêm vài đồ giá trị nữa, tuy cũng không bớt được bao nhiêu vì giá họ bán đã ở mức thấp hơn bình thường.
Tuy nhiên đây là khi bạn gặp được chủ nhà vui vẻ dễ mến thôi nhé. Với dân làm ăn thứ thiệt có thể họ sẽ không ngại tăng giá.
Thông thường khi mua căn hộ thông qua môi giới, môi giới sẽ là người đảm nhiệm việc hỗ trợ thủ tục giấy tờ. Việc này rất nhiều, rất mệt, nhiều thủ tục rườm rà nên nếu bạn mua nhà chính chủ, cũng hãy đề xuất họ thuê một môi giới để hỗ trợ phần này.
Môi giới sẽ hỗ trợ bạn làm giấy tờ, hướng dẫn những hồ sơ bạn cần, đi đóng thuế, công chứng, đẩy nhanh quá trình giấy tờ, hồ sơ các bên thuế hay chủ đầu tư giúp bạn.
Tùy vào ngân hàng và chủ đầu tư mà quy trình trên có thể thay đổi chút ít. Mình làm vào mùa dịch thì thời gian cho tất cả các khâu trên là vào khoảng 20 - 25 ngày.
Sau đó thì căn nhà đã hoàn toàn là của bạn, việc của bạn chỉ là mỗi tháng đóng đủ tiền trả vay ngân hàng thôi.
