Khải Hoàn Land: Liên tục tăng vốn 'khủng', thế chấp cổ phiếu cho các khoản vay trái phiếu

Lợi nhuận tăng mạnh nhưng dòng tiền kinh doanh âm tới 793 tỷ đồng

Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (Khải Hoàn Land, mã CK: KHG) vừa công bố Báo cáo tài chính quý I/2022 với doanh thu thuần đạt gần 199 tỷ đồng, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu do trong kỳ công ty có ghi nhận khoản thu chuyển nhượng bất động sản là 108,5 tỷ đồng mà trong cùng kỳ năm trước không ghi nhận. Tương tự, lợi nhuận sau thuế cũng tăng mạnh, đạt 49,57 tỷ đồng, bằng 6,8 lần so với cùng kỳ 2021.

Trong kỳ, lợi nhuận gộp tăng 81,2% so với cùng kỳ, tương ứng tăng thêm 20,13 tỷ đồng lên 44,93 tỷ đồng; doanh thu tài chính tăng 391,1%, tương ứng tăng thêm 58,12 tỷ đồng lên 72,98 tỷ đồng; chi phí tài chính tăng 43,6%, tương ứng tăng thêm 5,96 tỷ đồng lên 19,63 tỷ đồng; chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng 92,5%, tương ứng tăng thêm 17,12 tỷ đồng lên 35,62 tỷ đồng và các hoạt động khác biến động không đáng kể.

Đáng chú ý, dù lợi nhuận tăng rất mạnh nhưng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khải Hoàn Land lại âm tới 793,2 tỷ đồng, mức âm này tăng gấp hơn 8 lần so với số âm 95,2 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái.

Tại thời điểm cuối tháng 3/2022, tổng tài sản của Khải Hoàn Land đạt mức 6.617 tỷ đồng, tăng nhẹ 3,1%. Phần lớn tài sản của công ty lại nằm ở khoản phải thu. Cụ thể, các khoản phải thu dài hạn của Khải Hoàn Land là 4.734 tỷ đồng, tăng 17,6% so với đầu năm; Các khoản phải thu ngắn hạn là 1.116 tỷ đồng. Như vậy, các khoản phải thu của Khải Hoàn Land đã chiếm tới 88% cơ cấu tài sản.

Mặt khác, tại thời điểm cuối tháng 3/2022, tổng nợ phải trả của Khải Hoàn Land là 1.870 tỷ đồng, tăng khoảng 120 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, chủ yếu là nợ vay tài chính tăng 50% lên 987,1 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngắn hạn tăng 65,1% lên 191,8 tỷ đồng, còn nợ vay dài hạn tăng 46,8% lên 795,3 tỷ đồng.

Năm 2022, Khải Hoàn Land đặt kế hoạch doanh thu 2.600 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 1.000 tỷ đồng. Như vậy, kết thúc quý đầu năm với lợi nhuận trước thuế đạt 62,74 tỷ đồng, Khải Hoàn Land hoàn thành 6,3% kế hoạch năm. Ban lãnh đạo KHG cho biết, các dự án lớn đang được triển khai và điểm rơi lợi nhuận vào các quý còn lại của năm.

Liên tục tăng vốn “khủng”, thế chấp cổ phiếu để vay nợ trái phiếu

Đáng chú ý, vốn điều lệ của Khải Hoàn Land tăng rất mạnh trong thời gian gần đây, từ mức 1.200 tỷ đồng hồi đầu năm 2020 và đến nay là 3.188 tỷ đồng. Thực tế, nguồn vốn của Khải Hoàn Land tăng mạnh trong thời gian qua là do công ty đẩy mạnh phát hành cổ phiếu và trái phiếu.

Năm 2022 Khải Hoàn Land tiếp tục kế hoạch tăng vốn khủng khi hàng loạt tờ trình chào bán cổ phiếu riêng lẻ, phát hành tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu đã được ĐHĐCĐ thông qua.

Cụ thể, tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2022 diễn ra vào cuối tháng 3/2022, Khải Hoàn Land đã thông qua việc sẽ phát hành 200 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho tối đa 50 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp để tăng vốn. Lãnh đạo công ty cho biết, giá phát hành sẽ không thấp hơn bình quân đóng cửa 20 phiên gần nhất ngày HĐQT phê duyệt phương án. Bên cạnh đó, Khải Hoàn Land sẽ phát hành 92,45 triệu cổ phiếu mới cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu.

Ngoài các phương án phát hành nói trên, vốn điều lệ của Khải Hoàn Land dự kiến còn được tăng thêm thông qua việc phát hành gần 6,4 triệu cổ phiếu thưởng cho người lao động (ESOP). Nguồn vốn phát hành cũng sẽ được trích từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. Giao dịch này dự kiến bổ sung cho tập đoàn gần 64 tỷ đồng vốn điều lệ trong năm.

Đồng thời, Khải Hoàn Land còn phát hành 31,9 triệu cổ phiếu để trả cổ tức năm 2021 với tỷ lệ 10% (cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu nhận 10 cổ phiếu mới). Trong đó, nguồn vốn chi trả được trích từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đến cuối năm 2021.

Tổng giá trị thu về từ các đợt chào bán này có thể lên xấp xỉ 7.000 tỷ đồng. Hiện tại, quy mô vốn điều lệ của Khải Hoàn Land gần 3.200 tỷ đồng. Với các kế hoạch tăng vốn mới, quy mô vốn điều lệ của Khải Hoàn Land dự kiến tăng lên khoảng 10.500 tỷ đồng.

Số vốn thu được từ các đợt chào bán sẽ được Khải Hoàn Land sử dụng để bổ sung nguồn vốn lưu động, đầu tư phát triển quỹ đất, giải phóng mặt bằng, phát triển dự án bất động sản, mua các sản phẩm bất động sản có sẵn để bán…

Ngoài ra, Khải Hoàn Land cũng có kế hoạch phát hành trái phiếu riêng lẻ để huy động vốn làm dự án. Trong đó, công ty sẽ phát hành các lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được bảo đảm bằng tài sản của công ty, giá trị mỗi đợt phát hành không quá 2.500 tỷ đồng.

Số lượng phát hành trái phiếu có thể là một hoặc nhiều đợt tùy thuộc vào nhu cầu vốn của tập đoàn tại từng thời điểm. Toàn bộ số tiền thu được từ đợt các phát hành trái phiếu cũng sẽ được dùng để bổ sung vốn lưu động; phát triển quỹ đất, phát triển dự án bất động sản; thực hiện ký quỹ và mua bất động sản có sẵn để bán.

Theo BCTC hợp nhất quý 1/2022 KHG, tại ngày 31/3/2022, dư nợ trái phiếu tại KHG là 811,5 tỷ đồng, trong đó trái phiếu ngắn hạn là 18,2 tỷ đồng và trái phiếu dài hạn là 793,3 tỷ đồng.

Đáng chú ý, nhiều lô trái phiếu Khải Hoàn Land không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu. Trong đó, 2 mã trái phiếu ngắn hạn, kỳ hạn 3 tháng, lãi suất 11%/năm của KHG đều không có tài sản đảm bảo.

Theo dữ liệu của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), tháng 3/2022 vừa qua, Khải Hoàn Land đã huy động thành công 300.000 trái phiếu, mệnh giá 1.000.000 đồng/trái phiếu, tương đương trị giá 300 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn vào tháng 6/2023.

Trước đó, tháng 10/2021, Khải Hoàn Land cũng đã huy động thành công 300 tỷ đồng trái phiếu, lãi suất cố định 12%/năm nhằm huy động vốn, tăng quy mô vốn hoạt động và bổ sung vốn cho các dự án đầu tư.

Các lô trái phiếu được bảo đảm bằng 42 triệu cổ phiếu KHG thuộc sở hữu của các cổ đông công ty (tương ứng 24% vốn điều lệ). Đồng thời, được bảo lãnh thanh toán bởi Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn và ông Nguyễn Khải Hoàn - Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty.

Khải Hoàn Land đang đầu tư, phát triển những dự án nào?

Về mảng đầu tư phát triển dự án, lãnh đạo KHG cho biết công ty sẽ tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý và gia tăng quỹ đất trên 1.000 ha tại các tỉnh trong và ngoài TP HCM như Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc, Vĩnh Long, Tiền Giang…

Đối với mảng hợp tác phát triển, Khải Hoàn Land tiếp tục hợp tác với các chủ đầu tư lớn trên cả nước, đặc biệt là Tập đoàn T&T để triển khai các dự án có quy mô lớn tại nhiều thành phố/khu đô thị trên cả nước; đồng thời hợp tác với các chủ đầu tư có quỹ đất lớn, tiềm năng để phát huy thế mạnh của nhà phát triển dự án. Theo kế hoạch kinh doanh năm 2022, Khải Hoàn Land sẽ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư thêm các dự án phát triển bởi Tập đoàn T&T.

Với tổng diện tích thương phẩm 225.900 m2, 8 dự án của T&T Group, ước tính sẽ đem lại nguồn doanh thu tiềm năng 7.302 tỷ đồng cho KHG.

Trước đó, trong năm 2021, Khải Hoàn Land cũng đã phát hành 144 triệu cổ phiếu riêng lẻ tăng vốn từ 1.600 tỷ đồng lên gấp đôi gần 3.200 tỷ đồng. Số tiền thu về được dành 1.940 tỷ để mua lại một phần các sản phẩm đã đủ điều kiện mở bán tại 3 dự bất động sản.

Cả 3 dự án này đều do Tập đoàn T&T phát triển bao gồm 940 tỷ đồng mua lại 1 phần dự án T&T City Millennia (huyện Cần Giuộc, Long An); 550 tỷ mua lại 1 phần dự án T&T Phố Nối (huyện Mỹ Hào, Hưng yên) và 450 tỷ mua lại 1 phần dự án T&T DC Complex (Hoàng Mai, Hà Nội).

Với mảng phân phối/môi giới bất động sản, Khải Hoàn Land sẽ tiếp tục hợp tác có chọn lọc các chủ đầu tư có dự án lớn và uy tín như Vinhomes, Masterise Homes, KeppeLand, GS…để phân phối sản phẩm đến khách hàng.

Bên cạnh các dự án hợp tác phân phối, KHG hiện đang triển khai 4 dự án do Công ty hợp tác phát triển. Nổi bật là dự án La Partenza hợp tác cùng Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, tại trục đường Lê Văn Lương, giáp ranh với quận 7 với giá trị thị trường ước tính hơn 40 triệu đồng/m2. KHG sẽ góp vốn 800 tỷ đồng vào La Partenza để đổi lấy 450 sản phẩm trên tổng 1.296 căn hộ của dự án. Hiện tại dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý và đang nộp hồ sơ để xin cấp phép xây dựng.  

Một dự án khác do KHG làm chủ đầu tư là khu đô thị nghỉ dưỡng Helios Coastal City tại Phú Quốc (quy mô 54,54 ha, tổng đầu tư 3.000 tỷ đồng).  Dự án bắt đầu được đầu tư từ năm 2019 và dự kiến 2024 sẽ đưa vào vận hành khai thác. Hiện dự án đã được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/500 và đang tiến hành các công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Đáng chú ý, KHG đang hợp tác cùng Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu để triển khai dự án Khu đô thị mới Gò Găng, Long Sơn, Vũng Tàu (quy mô 1.059 ha, tổng đầu tư 145.000 tỷ đồng), thời gian đầu tư dự án được chia thành nhiều giai đoạn, từ 2018 đến 2034.

Đây là dự án do Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu làm chủ đầu tư, sản phẩm của dự án này bao gồm KĐT nghỉ dưỡng kết hợp kinh tế biển. Hiện dự án đã được cấp phép phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000 và đang trong giai đoạn tiếp tục hoàn thiện các thủ tục đầu tư.

KHG cho biết, công ty đã cho Tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu vay 490 tỷ đồng để tài trợ cho dự án này và sẽ được ưu tiên nhận quyền quyết định tham gia hợp tác đầu tư phát triển 2 tiểu khu của dự án với diện tích khoảng 170 ha.

Tại Vĩnh Long, dự án KĐT mới và tổ hợp vui chơi, giải trí, nghỉ dưỡng Tân Quới, huyện Bình Tân, Tình Vĩnh Long do Công ty Bất động sản Khải Minh Land làm chủ đầu tư, quy mô khoảng 330 ha, tổng mức đầu tư khoảng 6.000 tỷ đồng. Trong đó, KHG góp vồn 25% trên tổng mức đầu tư dự án, và sẽ nhận được tương ứng 25% sản phẩm dự án.

Đồng thời, KHG sẽ là đơn vị phát triển, phân phối độc quyền toàn bộ sản phẩm của dự án. Năm 2021, KHG đã góp 285 tỷ để cùng Khải Minh Land triển khai các bước đầu của dự án. Hiện dự án đã được chấp thuận tổ chức triển khai lập quy hoạch, chuẩn bị báo cáo đề xuất quy hoạch 1/2000.

Hiện dự án đã được chấp thuận tổ chức triển khai lập quy hoạch, Khải Minh Land đang cùng các cơ quan ban ngành phối hợp trình phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và triển khai các thủ tục pháp lý cho dự án.

Việc doanh nghiệp bất động sản lấy cổ phiếu đảm bảo cho khoản “vay” trái phiếu được đánh giá là tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Bởi việc đảm bảo bằng cổ phiếu chỉ có giá trị trong bối cảnh thị giá cổ phiếu công ty trên thị trường tăng trưởng và ở mức giá cao, đặc biệt thị giá phải đi sát với tình hình kinh doanh của doanh nghiệp. Khi sự kiện vi phạm xảy ra, giá trị cổ phiếu sẽ sụt giảm rất nhanh, thậm chí giá trị cổ phiếu của tổ chức phát hành có thể về mức 0 đồng, nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh toán hay phá sản.

Theo đánh giá của các chuyên gia của SSI Research, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo, thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

SSI cho rằng đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.