Đâu là giá đất thị trường để tính thuế?

Anh Tuyến (35 tuổi, TP.HCM) vừa phải bán gấp mảnh đất ở Hóc Môn với giá 550 triệu đồng. Khi làm thủ tục sang tên, người mua cho anh biết hồ sơ bị chi cục thuế trả về vì "cơ quan thuế nhận thấy giá kê khai không hợp lý".

"Chúng tôi khai đúng giá giao dịch 550 triệu đồng nhưng không được, sợ làm hồ sơ lâu nên chúng tôi đành ký thêm phụ lục nâng giá mua bán lên 650 triệu đồng và kê khai lại để được duyệt nhanh", anh nói.

Rơi vào trường hợp tương tự, tuy nhiên chị Hoàng (41 tuổi, TP.HCM) cho biết chỉ cần đến giải trình và ký cam kết đã kê khai chính xác, chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu bị phát hiện gian lận là được thông qua.

Nộp thuế theo giá thị trường, nhận đền bù theo giá Nhà nước

Chị Đỗ Thủy, chuyên làm dịch vụ hồ sơ nhà đất khắp các quận, huyện, TP ở TP.HCM, cho biết đã hơn 4 tháng siết thuế chuyển nhượng bất động sản nhưng quy trình thủ tục vẫn còn nhiều bất cập. Thời gian qua, hầu hết hồ sơ chị nộp lên cho khách hàng đều bị trả về, đồng thời càng ngày thời gian ra sổ hồng càng bị kéo dài.

Các trường hợp thường gặp là cán bộ thuế trả lời là giá kê khai không đúng, căn cứ vào giá mua bán của các lô đất xung quanh, trong khi một số trường hợp bán gấp nên không được giá tốt. Hiện tại, các hồ sơ chị đều tư vấn cho khách kê khai đúng giá.

Việc xác định giá mua bán đất thực tế để tính thuế đang gây nhiều bất cập. Ảnh: Quỳnh Danh.

•  
•  

Việc xác định giá mua bán đất thực tế để tính thuế đang gây nhiều bất cập. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trao đổi với Zing, Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng các trường hợp người dân cần tiền gấp nên bán thấp hơn giá thị trường mà bị nhận định là kê khai 2 giá nên phải giải trình, mất thời gian cho thấy sự tùy nghi trong áp dụng quy định, chính sách.

"Chủ trương là đúng đắn, tuy nhiên khi chưa có văn bản quy phạm nào quy định giá thực tế, các vấn đề tiêu cực và lợi ích nhóm sẽ dễ phát sinh", Luật sư Trần Minh Cường nhìn nhận.

Hiện tại, cơ quan thuế dựa vào 3 nguồn dữ liệu chính để xác định giá kê khai thực tế, gồm lịch sử giao dịch bất động sản này trong thời gian gần nhất, hồ sơ kê khai của các bất động sản ở vị trí tương tự và bảng giá đất của Nhà nước.

Tuy nhiên, tại một hội thảo mới đây, ông Thái Minh Giao, Phó cục trưởng Cục Thuế TP.HCM thừa nhận chênh lệch giữa giá đất Nhà nước ban hành và giá thị trường đang rất lớn. Trong khi đó, các bộ ngành chưa có hướng dẫn cụ thể để xác định giá giao dịch thực tế làm căn cứ ấn định thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

"Vấn đề này gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan thuế và cán bộ thuế trong việc xác định được giá giao dịch thực tế của từng hồ sơ", lãnh đạo Cục Thuế TP.HCM nhấn mạnh.

Luật sư Trần Minh Cường cũng cho rằng những bức xúc của người dân trong quá trình siết kê khai thời gian gần đây chủ yếu đến từ việc họ phải nộp thuế theo giá giao dịch thực tế, nhưng khi nhận đền bù lại phải tính theo bảng giá của Nhà nước. Điều này dẫn đến tâm lý đồng thuận không cao trong đại bộ phận người dân.

"Việc xác định 'giá thực tế' là cảm tính, bởi giá thay đổi liên tục, thậm chí phụ thuộc vào tính thanh khoản và nhiều yếu tố chủ quan, khách quan khác. Mặt khác, nếu áp dụng chung một bảng giá, Nhà nước cũng khó lòng có đủ ngân sách để đền bù cho người dân khi cần. Do đó, để giải quyết tận gốc cần sự vào cuộc của nhiều cơ quan chức năng", ông nói.

Nên xây dựng "giá thị trường" thế nào?

Với quan điểm cần sớm có quy định về giá đất thực tế, TS Dư Phước Tân, Viện nghiên cứu phát triển TP.HCM, cho rằng cần có tổ chức tư vấn giá đất hoạt động độc lập, tránh tình trạng chỉ có Nhà nước đứng ra định giá.

Ông khuyến nghị thực hiện nhất quán theo nguyên tắc cân đối hài hòa lợi ích giữa 3 bên gồm Nhà nước, nhà đầu tư và người dân khi xây dựng các quy định về tài chính đất đai sắp tới.

Các chuyên gia cho rằng giá thị trường để tính thuế cần được xây dựng một cách hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Ảnh: Xuân Hoát.

•  
•  

Các chuyên gia cho rằng giá thị trường để tính thuế cần được xây dựng một cách hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Ảnh: Xuân Hoát.

Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Cúc - Nguyên phó tổng cục trưởng Tổng cục thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn thuế Việt Nam - nhấn mạnh vai trò của Chính phủ điện tử. Bà đề xuất xây dựng kho cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế với dữ liệu về giá bất động sản được công khai, dễ kết nối, tra cứu thuận lợi.

Trên cơ sở này có thêm quy định về nguyên tắc xác định giá thị trường để tính thuế, không chỉ phụ thuộc vào giá hợp đồng mua bán hay giá do UBND tỉnh, TP công bố nhằm khắc phục tình trạng thất thu, lạm thu thuế.

Tuy nhiên, Luật sư Trần Minh Cường cho rằng việc xây dựng bảng giá đất thực tế theo thị trường không phải "câu chuyện một sớm một chiều".

Ông cho rằng cán bộ thuế cần giải thích rõ cho người dân về quyền và nghĩa vụ trong kê khai và nộp thuế, từ đó người dân kí cam kết, nếu phát hiện sai phạm sẽ bị xử lý nghiêm.

Theo ông, việc thực hiện tất cả giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng ngân hàng và liên thông hệ thống tài chính sẽ hỗ trợ cho quá trình hậu kiểm này.