Điều gì khiến quốc gia đắt đỏ Singapore thành nơi có tỷ lệ dân số sở hữu nhà ở cao nhất thế giới?

Năm 2018, Giám đốc Thực hành của Ban Quản lý rủi ro thiên tai và biến đổi khí hậu tại Ngân hàng Thế giới (World Bank), ông Abhas Jha đã gọi chương trình nhà ở xã hội của Chính phủ Singapore là “chương trình nhà ở xã hội tốt nhất” trong một bài phân tích của ông đăng trên website worldbank.org. 

Những nỗ lực không ngừng nghỉ, chính sách được hoạch định rõ ràng và quan điểm độc đáo “nhà ở là tài sản xã hội, không phải tài sản tài chính” là những yếu tố đã giúp Singapore ổn định vấn đề nhà ở, an sinh xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế vượt bậc trong thời gian ngắn. 

Vượt lên thực trạng quá tải dân số và thiếu hụt nguồn cung nhà ở 

Năm 1947, Ủy ban Nhà ở Anh báo cáo rằng, 72% trong tổng số 938.000 người dân Singapore đang phải chui rúc chật chội trong 80km2 trung tâm thành phố. 

Năm 1959, Singapore giành được quyền tự chủ chính thức và ngay lập tức đối mặt với một vấn đề nghiêm trọng: Quá tải dân số và thiếu hụt nhà ở. Lượng dân nhập cư tăng nhanh chóng mặt khiến đa số người dân tại Singapore phải sinh sống trong những căn nhà chật chội, khu ổ chuột kém vệ sinh. 

Tại thời điểm đó, chỉ có 9% người Singapore sống trong các căn nhà được hỗ trợ xây dựng bởi Chính phủ. Năm 1960, Singapore chính thức thành lập Hội đồng Phát triển nhà ở (Housing Development Board - HDB) là cơ quan hợp pháp chính thức và duy nhất, có nhiệm vụ giải quyết nhanh và ngay bài toán nhà ở xã hội để ổn định an sinh. 

Trong vòng chưa đầy 3 năm sau khi thành lập, HDB đã xây dựng 31.317 căn hộ và đến năm 1965, tổng cộng 54.000 căn hộ nhà ở xã hội đã được xây xong, vượt mục tiêu 50.000 căn hộ trong chương trình xây dựng 5 năm đầu tiên.

Cho đến nay, HDB đã triển khai thành công hơn 1 triệu căn hộ, trải khắp 24 thị trấn và 3 khu trung tâm với hơn 80% dân số sinh sống trong các căn hộ này. Khoảng 90% trong số đó là chủ sở hữu căn hộ, còn lại là người thuê. 

Không thể phủ nhận, nếu nhìn vào những con số, HDB đã thực sự thành công trong cuộc đua xây dựng nhà ở với tốc độ gia tăng dân số và nhu cầu của Singapore bấy giờ. Cho đến nay, HDB vẫn là chủ sở hữu nhà ở lớn nhất Singapore - có nghĩa là Chính phủ Singapore nắm trong tay hầu hết tài sản nhà ở tại đất nước này. 

Chính sách rõ ràng và liên tục đổi mới 

Sau khi được thành lập và tiến hành xây dựng nhà ở xã hội, HDB đặt ra yêu cầu với những căn hộ là phải đáp ứng đủ những nhu cầu cơ bản của người dân về sinh hoạt, an ninh, giải trí, cung cấp môi trường sống chất lượng và nhiều tiện ích thương mại. Hơn hết, chương trình này phải đảm bảo các khu đô thị và thị trấn cũ tồi tàn của Singapore được tân trang, cải tiến. 

Năm 1964, Chương trình Sở hữu nhà cho người dân chính thức được thực hiện, cho phép người dân Singapore mua lại các căn hộ nhà ở xã hội với giá cả phải chăng. Với việc triển khai hợp đồng thuê 99 năm và quy định mỗi người chỉ được sở hữu 1 căn nhà duy nhất, không được bán lại trong vòng 5 năm, rất nhanh chóng, công dân của đất nước này đã có thể sở hữu một tài sản hữu hình để bình ổn cuộc sống và phát triển kinh tế. 

Những thập kỷ sau đó, Singapore không ngừng thực hiện các chương trình và chính sách nhà ở nhằm chống phân biệt chủng tộc, cải thiện, nâng cao chất lượng nhà ở, mở rộng quy mô thị trấn và khu đô thị mới. 

Tiêu biểu có thể kể đến chính sách Hòa nhập Dân tộc - chính sách yêu cầu mức độ cư trú tối thiểu của mỗi nhóm dân tộc chính trong thành phố (1968), chương trình Nâng cấp chính (1992), chương trình Cải thiện nhà (HIP - 2007), chương trình Cải thiện vùng trung tâm (2007). 

Một trong những chính sách đặc biệt phải kể đến là chương trình hỗ trợ tài chính cho người mua nhà từ nguồn tiền của Quỹ Bảo trợ Trung ương (CPF). CPF là một hệ thống an sinh xã hội cho phép công dân Singapore trong độ tuổi lao động có thể tiết kiệm tiền cho thời gian nghỉ hưu. Đây là một chương trình tiết kiệm bắt buộc, bao gồm các khoản đóng góp từ người sử dụng lao động để dành tiền cho chi phí chăm sóc sức khỏe và nhà ở của người lao động sau này. 

Quỹ CPF sẽ hỗ trợ người mua nhà ở xã hội vay vốn hoặc hưởng trợ cấp. Kể từ tháng 09/2019, các gia đình lần đầu mua căn hộ mới từ HDB có thể được hưởng tới 80.000 USD từ chương trình trợ cấp nhà ở CPF Nâng cao (EHG). Người độc thân sẽ được hưởng mức trợ cấp tương ứng bằng ½ mức trợ cấp dành cho các hộ gia đình. 

Bên cạnh đó, từ 2 thập kỷ trở lại đây, Chính phủ Singapore liên tục triển khai các chính sách hỗ trợ đặc biệt như chế độ ưu tiên dành cho cha mẹ, chương trình ưu tiên dành cho con đã lập gia đình (giúp con cái đã kết hôn và cha mẹ mua nhà gần nhau), các sáng kiến căn hộ mới như căn hộ linh hoạt 2 phòng, căn hộ hỗ trợ đời sống dành cho người trên 65 tuổi, giúp họ có thể sống độc lập và an toàn. 

Cùng nhìn ra vấn đề nhà ở xã hội, Singapore thành công còn Anh vẫn chật vật

Một bài báo có tên “A century of public housing: Lessons from Singapore, where housing is a social, not financial, asset” (Tạm dịch: Thế kỷ của nhà ở xã hội: Bài học từ Singapore, nơi nhà ở là tài sản xã hội, không phải tài sản tài chính) đăng trên tờ The Conversation đã so sánh chính sách nhà ở xã hội tại Singapore và tại Vương quốc Anh và chỉ ra, vì sao cùng nhìn ra vấn đề nhà ở xã hội, Singapore lại thành công còn Anh vẫn chật vật tìm giải pháp. 

Tại Anh, nhà ở được coi là một tài sản sở hữu tài chính và đầu tư cá nhân, do đó, người mua bỏ tiền mua nhà với nhận thức rằng họ sẽ được hưởng lợi khi giá cả chênh lệch. Sự chênh lệch này dẫn đến việc những thành phần xã hội khác như công nhân, giáo viên, y tá, nhân viên cứu hỏa… - những người có thu nhập thấp hoặc trung bình tại Anh bị ép giá, không thể thuê hoặc sở hữu một căn nhà vì giá quá cao. 

Bên cạnh đó, quyền sở hữu nhà ở tại Anh bị chia nhỏ cho các thành phần xã hội với rất nhiều mục đích. Do đó, việc tái phát triển hoặc sửa đổi đồng bộ khu dân cư sẽ vô cùng khó khăn và tốn kém khi phải đàm phán với chủ sở hữu để yêu cầu sửa chữa hoặc mua lại tài sản của họ. 

Ngược lại, tại Singapore, nhà ở là tài sản xã hội. Hội đồng Phát triển Nhà ở HDB, về mặt pháp lý và thị trường, vẫn là chủ sở hữu nhà ở lớn nhất. Có nghĩa là, đa số bất động sản nhà ở tại Singapore là tài sản Nhà nước với quyền sở hữu thuộc về Nhà nước. Do đó, nếu muốn cải thiện hoặc sửa đổi khu dân cư thuộc dự án nhà ở xã hội, HDB hoàn toàn có thể triển khai một cách thống nhất. 

“Nền kinh tế nhà ở hỗn hợp của Vương quốc Anh dẫn đến những biến dạng lớn về kinh tế và xã hội, trong khi Singapore đầu tư vào nhà ở để tránh hoặc chống lại những biến dạng đó” - tác giả bài báo phân tích. 

Tuy nhiên, cần phải hiểu rằng HDB là chủ sở hữu nhà ở lớn nhất không có nghĩa là bất động sản nhà ở tư nhân không có điều kiện phát triển. Căn hộ nhà ở tư nhân vẫn chiếm thị phần và vẫn phát triển để phục vụ những người có nhu cầu hoặc có thu nhập cao. 

Đồng thời, người mua nhà ở xã hội không bắt buộc phải sử dụng căn nhà đó cho đến hết hợp đồng thuê với Nhà nước mà có thể bán đi. Bằng các phương án điều chỉnh thị trường, giá trị của nhà ở xã hội tại Singapore ngày càng tăng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xoay vòng đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. 

Theo số liệu từ Cổng giao dịch bất động sản Singapore, trong 4 tháng đầu năm nay đã có 74 giao dịch bán căn hộ trị giá triệu đô, bằng 90% tổng số giao dịch như vậy của cả năm ngoái.

Một chiến lược quan trọng khác giúp Singapore thành công là tầm nhìn xa trông rộng của những nhà hoạch định chính sách: Tập trung xây dựng cộng đồng. Theo bài phân tích của ông Abhas Jha, Singapore đã sớm nhìn ra vấn đề, rằng phát triển các khu dân cư với chất lượng sống cao là yếu tố căn cốt của việc phát triển thành phố bền vững. 

Những khu nhà ở xã hội tại Singapore dành cho nhóm đối tượng có thu nhập đa dạng, nhưng luôn phải đáp ứng các tiêu chí về hạ tầng giao thông, giáo dục, giải trí, môi trường tự nhiên tương đương những khu nhà ở chất lượng cao. Cư dân phải được sắp xếp trong một môi trường sống có đủ điều kiện để giao lưu, chia sẻ một cách bình đẳng để tạo ra những giá trị bền vững. 

Ngoài ra, các dự án nhà ở xã hội bình dân tại Singapore được quy hoạch một cách cẩn thận. Do mật độ dân cư cao, những tòa nhà được sắp xếp như “một bàn cờ mà không có 2 quân cờ nào cùng chiều cao” nhằm tận dụng các yếu tố tự nhiên như ánh sáng, không khí, tạo ra không gian xanh và thoáng cho cư dân. 

Mặc dù chính sách nhà ở xã hội của Singapore vẫn đang phải đối mặt với nhiều vấn đề, Chính phủ nước này vẫn giữ vững lập trường về việc phải phát triển và duy trì bền vững nhà ở xã hội dành cho đối tượng có thu nhập thấp. Triết lý “an cư lạc nghiệp” đã thể hiện rất chính xác và khách quan tại đất nước này, khi nhìn vào hiệu quả an sinh xã hội và phát triển kinh tế của nhà ở xã hội. 

Nhìn từ bài học của Singapore, có thể thấy vai trò của quản lý Nhà nước trong phát triển nhà ở xã hội là rất quan trọng. Sự thống nhất về cơ quan có thẩm quyền, chính sách, quy định pháp lý là một trong những nền tảng chủ đạo để người cần nhà ở xã hội có thể tiếp cận những dự án nhà ở bình dân của Chính phủ.