Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh: ‘70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là bất động sản’

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa tổ chức Hội nghị góp ý sửa đổi "Luật đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản".

Phát biểu tại hội nghị, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế cho rằng: “Điều đầu tiên theo tôi, các cơ quan liên quan không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi ba luật, Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, mà cần sửa hết một lần cho đầy đủ, đồng bộ”.

Về Luật Đất đai, theo vị chuyên gia này, riêng vấn đề về tài chính đất đai có rất nhiều vấn đề phải sửa vì nó liên quan đến sử dụng đất như Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

“Bên cạnh đó, cần sửa lại toàn bộ quan niệm về định giá bất động sản, cái gọi là giá thị trường hiện nay đang chưa phù hợp. Ai là người định giá? Ai là người chịu trách nhiệm, giá đó để làm gì? Cần phải sửa các quy định liên quan đến khoản thu ngân sách, thuế. Chúng ta không chỉ cần sửa Luật Đất đai mà còn phải sửa cả luật về quản lý giá, định giá”, vị này nói.

TS. Vũ Đình Ánh cho biết thêm, vấn đề đấu thầu dự án sử dụng đất không nằm trong Luật Đất đai nên Luật Đấu thầu cũng cần phải sửa. Vì vậy, cần phải xâu chuỗi tất cả vấn đề, các Luật liên quan đều phải sửa đổi.

Một vấn đề quan trọng nữa theo vị này đó là liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, phải tìm cách để trái phiếu doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro bởi đây là một kênh huy động vốn quan trọng. Các doanh nghiệp bất động sản luôn luôn cần vốn, do đó cần phát triển hơn nữa những kênh huy động vốn mà vẫn đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư, không nên thu hẹp.

“Cần phải sửa cả Luật Các tổ chức tín dụng, quy định về tài sản thế chấp bởi hiện nay 70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là bất động sản. Làm sao để các ngân hàng họ không phải nghe thấy doanh nghiệp bất động sản là họ sợ.

Mới đây câu chuyện đánh thuế tài sản đang là chủ đề nóng của dư luận, tuy nhiên đến nay khái niệm thế nào là tài sản vẫn còn khá mơ hồ nên cần sửa Luật Dân sự:, TS. Vũ Đình Ánh cho hay.

Cũng tại Hội nghị, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng tham luận 10 kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai.

Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi cần tiến hành song song với Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở,… Đồng thời, phải sửa đổi những Luật cũ như Nghị Định 47, Nghị định 42,…

Thứ hai là vấn đề cho người nước ngoài sở hữu và giao dịch bất động sản. Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản đã cho phép điều này, trong khi Luật Nhà ở thì không.

Thứ ba là vấn đề cho phép tổ chức tín dụng trong nước và nước ngoài thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ tư là về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Cụ thể, cần bổ sung khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong đó, chuyển đổi này phải phù hợp với quy hoạch nếu không sẽ bị phá vỡ.

Thứ năm, về cơ chế chuyển dịch đất đai, hiện nay vẫn thiếu và chưa có khuyến khích chuyển dịch đất đai tự nguyện, đa số vẫn còn thiên hướng về cưỡng ép, chưa tự nguyện. Ví dụ như Nghị định 42 còn bó hẹp về tính tự nguyện.

Thứ sáu liên quan đến vấn đề bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất. Về bồi thường và hỗ trợ tái định cư: Hiện nay việc này khó thực hiện là do phương án tính giá đất, mức giá 5 năm mới thay đổi một lần trong khi thực tế nền kinh tế xã hội thay đổi rất nhanh trong 5 năm. Do đó cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất, bên cạnh đó là do hệ số thấp, tôi cho rằng giá đền bù cần thay đổi.

Vấn đề thu hồi đất do quy định, thực tế là cơ chế thu hồi chưa thỏa đáng do đó cơ chế cần thoả đáng hơn.

Thứ bảy, liên quan đến hệ thống tài chính đất đai, cần xem lại thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất. Hiện nay chính quyền địa phương đang thực hiện thủ tục này. Vị chuyên gia này đề xuất nên thuê cơ quan định giá đất độc lập.

Về phương pháp định giá đất, mỗi địa phương đang áp dụng một phương pháp. Theo đó, ông Lực đề xuất chỉ nên có hai phương pháp là so sánh trực tiếp hoặc hệ số điều chỉnh phù hợp, tần suất nhanh hơn.

Về đấu giá quyền sử dụng đất, cần có chương trình hội thảo riêng với 5 vấn đề cần thay đổi: Yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp; tiền đặt cọc 20% còn thấp cần thay là 20% giá trúng thầu; nếu bỏ cọc cần chế tài quyết liệt hơn; phương pháp định giá đất; quy trình đấu giá ra sao bởi quy trình có rồi nhưng mỗi địa phương lại áp dụng một quy trình với thời gian khác nhau.

Thứ tám, về chế độ sử dụng đất, hiện chưa có quy định về chế độ sử dụng đất công và đất công cộng, hay các quy định rõ ràng về đất ngoại giao, đất tôn giáo tín ngưỡng. Đối với đất nông nghiệp, cũng cần xem lại quy định hạn mức và quyền sử dụng đất nông nghiệp còn phù hợp hay không.

Thứ chín là một số vấn đề liên quan đến giấy chứng nhận và quyền sử dụng đất.

Thứ mười liên quan đến quyền chuyển nhượng sử dụng đất gắn với tài sản đất. Để có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có khi mất thời gian một năm, hai năm hay ba năm, doanh nghiệp cũng mất nhiều thời gian để có thể vào sổ địa chính,...