Đất đai "nằm chờ" xuyên thập kỷ: Quy hoạch không gian mà "bỏ quên quy hoạch thời gian"?

Nhiều năm qua, dự án "treo" xuất hiện nhan nhản ở khắp các địa bàn quận, huyện khiến bộ mặt đô thị không ít nơi trở nên nhếch nhác. Thậm chí, có những dự án “nằm chờ” đến tận 10 - 20 năm gây lãng phí tài nguyên đất và khiến cuộc sống người dân trong vùng quy hoạch dự án gặp không ít khó khăn do không thể chuyển nhượng, mua bán hay xây dựng…

Hơn nữa, tại một số dự án còn xuất hiện tình trạng chậm tiến độ, sử dụng sai mục đích, dẫn đến nhiều tranh chấp, chiếm dụng, gây mất trật tự văn minh đô thị.

Các dự án "treo" không chỉ tồn tại ở khu vực ngoại thành mà còn “điểm mặt” ở những vị trí được coi là “đất vàng” trong nội đô như: Công trình Khu dịch vụ văn phòng và nhà ở kinh doanh số 131 Thái Hà (Đống Đa, Hà Nội) do Công ty TNHH Kinh doanh Tổng hợp Huy Hùng làm chủ đầu tư, được xây dựng hơn chục năm nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thiện; dự án Khu nhà ở văn phòng ICD tại khu vực hồ An Dương (Yên Phụ, Tây Hồ) đã "treo" hơn 30 năm; dự án Sông Hồng City với diện tích 51.300m2 tại khu vực hồ Nghĩa Dũng (tại quận Tây Hồ và Ba Đình) "treo" 26 năm... 

Mặc dù đã có quy định về việc thu hồi những dự án chậm tiến độ kéo dài nhưng quá trình thực thi vẫn còn gặp không ít khó khăn, phức tạp. Nhiều chủ đầu tư không còn năng lực triển khai các dự án nhưng vẫn quyết “ôm đất”, không chịu “nhả” dự án. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư hưởng lợi từ chuyển nhượng dự án nhưng đất đai thực hiện dự án thì không được sử dụng hiệu quả, gây lãng phí rất lớn.

Để có góc nhìn rõ hơn về vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. LS. Đặng Văn Cường (Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội). 

PV: Hiện nay, nhiều dự án đã quá hạn, không triển khai tới hàng chục năm nhưng vẫn chưa bị thu hồi hay xử lý nghiêm, thậm chí có dự án "treo" vẫn tiếp tục được gia hạn không chỉ một lần mà là nhiều lần, gây bức xúc trong dư luận xã hội. Luật sư nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?

TS. LS. Đặng Văn Cường: Thực tế cho thấy, các quy hoạch "treo", dự án bị "treo" tồn tại ở hầu hết các địa phương và càng ở khu vực đô thị thì quy hoạch "treo", dự án "treo" càng nhiều. "Treo" ở đây được hiểu nôm na là các dự án được quy hoạch, cấp phép quá hạn nhưng không triển khai (có dự án sẽ được gia hạn nhiều lần), thậm chí thời gian "treo" lên đến hàng chục năm nhưng lại chưa bị thu hồi hay xử lý. 

Nhiều dự án được phê duyệt khi chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính. Nhờ quan hệ lắt léo cùng nhiều chiêu trò nên cuối cùng dự án cũng được phê duyệt. Sau đó, doanh nghiệp lại tiếp tục đi vay vốn ngân hàng, huy động vốn sớm từ khách hàng bằng việc bán tài sản hình thành trong tương lai. Nhưng, dù có huy động vốn, doanh nghiệp vẫn không đủ tiềm lực để triển khai dự án dẫn tới tình trạng dự án vẫn ì ạch. Chưa kể, sản phẩm đầu ra không có, dự án không có nguồn thu để nuôi dưỡng, tiếp tục chậm chạp và kéo dài.

Những dự án bị "treo" dẫn đến nhiều hệ quả, gây bức xúc trong dự luận xã hội như làm lãng phí tài nguyên đất; ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội vì không phát triển theo như định hướng, không bắt kịp hạ tầng kỹ thuật; dân cư sống trong vùng có quy hoạch "treo" thường chịu thiếu thốn cơ sở vật chất, cuộc sống tạm bợ, bấp bênh. Do đó cần phải sớm nghiên cứu các giải pháp, phương án xóa bỏ các quy hoạch "treo" và dự án "treo" để đảm bảo quyền lợi cho người dân có đất nằm trong diện quy hoạch.

PV: Vậy theo luật sư, đâu là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng các dự án chậm tiến độ kéo dài trong nhiều năm qua?

TS. LS. Đặng Văn Cường: Đầu tiên, xuất phát từ việc nền kinh tế của nước ta đang phát triển nhanh chóng và mở rộng, nhu cầu đầu tư, phát triển đô thị gia tăng với tốc độ cao, tuy nhiên việc quy hoạch các dự án đô thị lại không được đáp ứng đúng tiến độ. 

Nhiều địa phương đang không ngừng tạo các điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư nhưng không có cơ chế kiểm soát cũng như tìm hiểu kỹ về các nhà đầu tư. Dẫn đến việc cấp giấy phép đầu tư một cách tràn lan cho cả những chủ đầu tư thiếu năng lực nên còn tồn đọng rất nhiều dự án "treo". Thực tế, nhiều chủ đầu tư nhận dự án chỉ có nhu cầu về chuyển nhượng đất và trao đổi lợi nhuận mà không thực sự đầu tư vào sản xuất kinh doanh cũng như việc thực hiện các công trình dự án theo quy hoạch. Đây là một trong những nguyên nhân mang tính bao trùm và chủ yếu dẫn đến tình trạng các quy hoạch "treo", dự án "treo" vẫn còn tồn tại rất nhiều trên thực tế.

Ngoài ra, một trong những nguyên nhân gây khó khăn nhất trong việc thực hiện các dự án chính là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc, người dân kiện tụng kéo dài, làm chậm rất nhiều thời gian triển khai dự án theo quy hoạch.

PV: Pháp luật quy định dự án chậm triển khai trong bao lâu thì bị thu hồi? Và những quy định đó đã chặt chẽ hay chưa, thưa luật sư? 

TS. LS. Đặng Văn Cường: Trước ngày 1/1/2021, khi Luật Đầu tư 2020 chưa có hiệu lực thi hành, các dự án có sử dụng đất đều phải tuân thủ theo Luật Đầu tư 2014 và Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, cùng nội dung liên quan đến thu hồi dự án, 2 văn bản luật này có phần chưa thống nhất với nhau, dẫn đến cơ quan chức năng gặp khó khi thực hiện. 

Cụ thể: Căn cứ theo điểm g Khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư 2014 quy định về chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư quy định: 

"1. Dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trong các trường hợp sau đây:

g) Sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 46 của Luật này."

Như vậy theo Luật Đầu tư 2014, sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 46 của Luật này thì bị chấm dứt hoạt động dự án đầu tư. 

Còn tại điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định: 

"1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng."

Như vậy, đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì sẽ bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án được phép gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.

Do đó, cơ quan cấp phép giấy chứng nhận đầu tư không thể tự ý tiến hành thu hồi giấy phép đã cấp, cho dù chủ đầu tư đã vi phạm tiến độ thực hiện dự án. Đây là bất cập điển hình khiến các cơ quan chức năng gặp khó trong việc xử lý. 

Thế nhưng, sau ngày 1/1/2021, vấn đề xung đột về luật pháp đã không còn, khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực. Tại điểm D Khoản 2 Điều 48, quy định việc thu hồi dự án lúc này sẽ theo quy định của việc vi phạm Luật Đất đai. Như vậy, sẽ quay về Điều 64 của Luật Đất đai 2013 để làm cơ sở thu hồi dự án. Tức là dự án chậm tiến độ triển khai sau 2 năm sẽ bị thu hồi và một số trường hợp được giãn tiến độ 2 năm, nếu không thực hiện cũng sẽ bị thu hồi. 

PV: Như vậy, dù đã có quy định chỉ trong 2 năm và gia hạn thêm 2 năm nếu chủ đầu tư không làm thì phải thu hồi, nhưng thực tế nhiều dự án sau thời gian này vẫn tiếp tục "ôm đất"? Phải chăng, chúng ta mới quan tâm đến quy hoạch không gian còn yếu tố "quy hoạch thời gian" chưa được chú trọng? 

TS. LS. Đặng Văn Cường: Đúng vậy. Đúng vậy. Quy hoạch có vai trò rất quan trọng trong phát triển đất nước nói chung và được xác định như là một trong những động lực cho tăng trưởng. Do đó, để tạo được động lực tăng trưởng mới, khai thác hết tiềm năng cho phát triển, quy hoạch cần có tầm nhìn dài hơi và đi trước một bước, phải coi quy hoạch là một trong những nhiệm vụ hàng đầu trong phát triển kinh tế - xã hội. 

Nếu như chỉ chú trọng vào quy hoạch không gian mà không có “quy hoạch thời gian”, không có một thời hạn nhất định và cụ thể làm khuôn khổ, lộ trình cho các dự án thì sẽ dẫn đến việc kéo dài vô thời hạn, đem đến những hậu quả, hệ lụy nghiêm trọng và thiệt hại cho chính Nhà nước và người dân. 

PV: Theo ông, cần có giải pháp gì để chấm dứt triệt để tình trạng dự án "treo", doanh nghiệp "ôm đất" kéo dài? 

TS. LS. Đặng Văn Cường: Để chấm dứt tình trạng quy hoạch "treo", dự án "treo", tình trạng "ôm đất" kéo dài thì cần triển khai đồng bộ một số giải pháp sau đây:

Trước hết, cần có giải pháp nghiên cứu đưa ra chiến lược phát triển, quy hoạch tổng thể quốc gia và từng khu vực. Xây dựng kế hoạch thực hiện quy hoạch, công khai quy hoạch và kế hoạch thực hiện theo đúng quy định; lập kế hoạch đầu tư trung hạn và hàng năm. Khi lập quy hoạch, kế hoạch thì cần phải có chiến lược, kế hoạch hành động cụ thể và có cơ chế giám sát rõ ràng.

Thứ hai, rà soát, điều chỉnh, bổ sung, sửa đổi hệ thống văn bản pháp luật, quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch xây dựng, đầu tư xây dựng: Sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị; phổ biến và tuyên truyền sự tham gia của người dân trong quá trình thực hiện quy hoạch; kịp thời xử lý các vi phạm trong việc thực hiện quy hoạch; thẩm định dự án đầu tư xây dựng, tăng cường thẩm tra năng lực chủ đầu tư về vốn, khả năng huy động vốn, năng lực quản lý; tổ chức tư vấn đối với chất lượng quy hoạch. 

Thứ ba, tăng cường, đôn đốc kiểm tra công tác quản lý thực hiện quy hoạch tại các địa phương để kịp thời phát hiện, xử lý vi phạm như thu hồi các dự án chậm tiến độ theo quy định; xử lý các cán bộ gây ách tắc làm thiệt hại cho nhà đầu tư, Nhà nước, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Cần phải rà soát một cách tổng thể và dựa theo những tiêu chí để đánh giá, phân loại các dự án để có hướng xử lý thích hợp. Nếu chủ đầu tư không có khả năng đầu tư hoặc có sai phạm trong quá trình triển khai thì bắt buộc phải thu hồi, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa Bộ, ngành và chính quyền các địa phương. Đồng thời cần đưa ra một bộ tiêu chí để đánh giá một cách tổng quan dự án nào sẽ thu hồi 100%, dự án nào thu hồi theo từng phần. Và phải có chế tài xử phạt thật nặng đối với chủ đầu tư "om" đất. 

Với các dự án "treo" thì cần rà soát lại và tìm nguyên nhân, giải pháp khắc phục. Nếu chủ đầu tư thiếu vốn thì chính quyền cần hỗ trợ tìm nguồn vốn. Nếu chủ đầu tư không đủ năng lực thì tìm chủ đầu tư khác đủ năng lực thực hiện. Nếu vì các lý do khác thì cần kiên quyết thu hồi đất giao lại cho dân lấy đất sản xuất hoặc phải quy hoạch lại và điều chỉnh chức năng sử dụng đất. Các dự án thu hồi để tiếp tục triển khai thì cần đấu thầu, đấu giá chặt chẽ, minh bạch, thẩm tra về năng lực của chủ đầu tư về vốn, khả năng huy động vốn, về năng lực quản lý, về nhân sự để lựa chọn được chủ đầu tư đủ năng lực.

Bên cạnh đó, để không còn các dự án "treo", cần cụ thể hóa các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư tham gia đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhất là tiêu chí về chứng minh năng lực của doanh nghiệp cần thực chất, không làm một cách hình thức như hiện nay để từ đó lựa chọn được các chủ đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án.

Những quy hoạch, dự án bị “treo” dẫn đến nhiều hệ lụy, gây bức xúc trong dư luận xã hội.

PV: Đánh thuế bất động sản bỏ hoang được cho là một giải pháp để ngăn chặn tình trạng ôm đất nhưng vì sao nhiều năm qua vẫn chưa thực hiện được?

TS. LS. Đặng Văn Cường: Ý kiến đề xuất đánh thuế bất động sản bỏ hoang có thể có nhiều mặt lợi tuy nhiên phải nghiên cứu rất kỹ vì dễ vấp phải phản ứng của người dân. Bởi theo quy định của pháp luật, người dân có quyền được sở hữu tài sản của mình và chỉ bị xử phạt trong trường hợp họ vi phạm các quy định liên quan đến đầu tư, mua bán, trật tự xây dựng... Trong trường hợp họ không xây dựng sai phép, chưa hoàn thiện căn nhà thì đó cũng là quyền lợi của họ. Việc đánh thuế với nhà bỏ hoang sẽ vi phạm quyền sở hữu của Bộ luật Dân sự. Vẫn phải tôn trọng quyền sở hữu và quyền khai thác, quyền sử dụng đất của người dân nhưng nó phải gắn liền với trách nhiệm khi sử dụng dịch vụ. Khi sử dụng nhiều tài nguyên thì phải nộp thuế nhiều và cũng không thể nói thu thuế là thu được ngay nếu không dựa trên cơ sở pháp luật. Do vậy, nếu muốn làm được điều này thì cần phải sửa luật, có những quy định mới cụ thể, rõ ràng về các tiêu chí đánh thuế, mức thuế suất, cùng các điều kiện liên quan khác.

Bên cạnh đó, việc quy định chính sách thuế mới còn phải căn cứ vào tính khả thi, điều kiện áp dụng trên cơ sở điều kiện xã hội, văn hóa, kinh tế, thói quen của mỗi khu vực. Tại nước ta, người dân thường có xu hướng tích lũy qua các tài sản có giá trị như nhà đất, vàng… Do đó, việc "nhà bỏ không" có thể là tài sản tích lũy của người dân chứ không hoàn toàn là hệ quả của việc đầu cơ. Trong khi đó, với các dự án bị bỏ hoang, đây lại thuộc về vấn đề quản lý hoạt động xây dựng, đầu tư dự án.

Việc đánh thuế cũng liên quan đến toàn bộ chính sách thuế đối với đất phi nông nghiệp. Nếu muốn đánh thuế thì phải có cơ sở dữ liệu quốc gia liên thông về đăng ký hộ khẩu, nhân khẩu, cư trú….

Dưới góc độ pháp luật, nếu muốn đánh thuế bất động sản bỏ hoang thì cũng phải làm rõ khái niệm thế nào là bỏ hoang và cơ sở, căn cứ xác định bất động sản bỏ hoang. Điều này hẳn cũng không đơn giản.

Ý tưởng đánh thuế bất động sản bỏ hoang với mục đích giải quyết tình trạng "ôm đất", tuy nhiên khi đưa ra quyết định đánh thuế đối với bất động sản chậm đưa vào sử dụng, cần rất thận trọng và có hướng dẫn cụ thể, rõ ràng. Khi chủ trương chưa rõ, chưa có những tiêu chí nhận diện và những chế tài cụ thể thì rất khó triển khai, vừa gây khó cho người dân, nhà đầu tư, vừa gây khó cho các bộ, ngành, địa phương.

Thực tế TP. Hà Nội đã từng đề xuất Bộ Tài chính đánh thuế biệt thự bỏ hoang và xử phạt hành chính chủ sở hữu những căn biệt thự bỏ hoang. Đề xuất này được đưa ra khi tình trạng các khu đô thị hoang xuất hiện ngày một nhiều, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất, làm mất mỹ quan đô thị. Năm 2011, Bộ Tài chính đã từng xây dựng và hoàn thiện biểu thuế áp dụng đối với các trường hợp biệt thự bỏ hoang để lấy ý kiến, với đề xuất áp dụng thu thuế theo thời gian bỏ hoang. Tuy nhiên, những đề xuất này đến nay vẫn chỉ là đề xuất mà chưa thể triển khai trong thực tiễn. Việc áp dụng quy định này gặp khó khăn bởi rất khó xác định biệt thự nào được coi là “bỏ hoang”. 

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của luật sư!