Sở Xây dựng Lâm Đồng vừa “phát hiện” lỗ hổng pháp luật mà Quốc hội và Chính phủ chưa biết?

Đây là thông tin được đưa ra trong Báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản năm 2021, trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng, gửi Bộ Xây dựng.

Công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV và cả năm 2021 của Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng cho biết, trong quý I, II/2021, địa bàn tỉnh ghi nhận lượng lớn giao dịch bất động sản (đặc biệt là đất nền) với 24.531 giao dịch. Tuy nhiên, quý III, IV lại ghi nhận lượng giao dịch bất động sản giảm 38% so với quý I + II, với 15.101 giao dịch (thông qua công chứng).

Theo đó, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng giải thích do tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp, UBND tỉnh buộc phải áp dụng các biện pháp hạn chế đi lại hoặc thực hiện giãn cách tại một số địa phương nhằm hạn chế sự lây lan dịch bệnh. Các nhà đầu tư đang triển khai dự án hoặc có kế hoạch đầu tư phải tạm ngưng, một số dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư và hoàn tất thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án đầu tư như giao đất hoặc thuê đất, xin giấy phép xây dựng cũng bị ảnh hưởng tiến độ khiến nguồn cung bất động sản giảm mạnh.

Đồng thời, trong quý III, IV/2021, việc có nhiều nhà đầu tư quan tâm, tham gia vào thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh (đặc biệt là phân khúc đất nền) cũng tiềm ẩn những nguy cơ khiến thị trường phát triển nóng, kém bền vững, rủi ro cho những nhà đầu tư. Thực tế tại một số địa phương như: TP Bảo Lộc, huyện Bảo Lâm, huyện Lâm Hà người dân và doanh nghiệp lợi dụng chủ trương hiến đất làm đường phục vụ sản xuất nông nghiệp để phân lô, tách thửa trên đất nông nghiệp, đất rừng và mượn danh dự án để bán, thu tiền người mua, có dấu hiệu vi phạm pháp luật về đất đai, gây thất thoát ngân sách nhà nước và những hệ lụy đối với môi trường sinh thái. 

Trước đó, ngày 14/1/2022, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có quyết định phê bình Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh này vì chậm tham mưu thành lập Tổ công tác kiểm tra việc hiến đất mở đường để phân lô tách thửa.

Cụ thể, ngày 29/12/2021, UBND tỉnh ban hành thông báo kết luận của Chủ tịch UBND tỉnh tại buổi làm việc tình hình kinh tế - xã hội, công tác quản lý nhà nước về phân lô, bán nền và quản lý bảo vệ rừng trên địa bàn TP Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm. 

Trong đó, UBND tỉnh giao Sở Xây dựng khẩn trương tham mưu, đề xuất UBND tỉnh ban hành quyết định thành lập Tổ công tác để kiểm tra, rà soát toàn bộ các khu vực hiến đất hình thành đường giao thông mới để tách thửa trên địa bàn TP Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm. Báo cáo kết quả và tham mưu UBND tỉnh chỉ đạo xử lý dứt điểm theo đúng quy định của pháp luật  và không để thất thoát ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, đến ngày 10/1/2022, Sở Xây dựng vẫn chưa tham mưu UBND tỉnh quyết định thành lập tổ công tác.

Luật chưa quy định hay Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng thiếu hiểu biết?

Theo phân tích của các chuyên gia thì nhận định “pháp luật hiện hành chưa quy định về điều kiện hình thành dự án kinh doanh bất động sản, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản” của Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng là chưa chính xác, cho thấy Sở này không nắm được quy định của Nghị định 76/2015.

Cụ thể, theo Luật sư Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư TP.HCM, theo Khoản 1 Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Trên thực tế, đối với hoạt động phân lô bán nền nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì vốn đầu tư vào hạ tầng (đường giao thông, thoát nước, đường dây điện) không nhiều và thường không vượt 20 tỷ đồng nên không bị bắt buộc thành lập doanh nghiệp, cá nhân chỉ chịu 2% thuế TNCN trên giá chuyển nhượng (Doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản phải chịu thêm thuế VAT 10% và thuế TNDN 20%).

“Do đó, khi có hộ gia đình, cá nhân phân lô với quy mô lớn hơn tổng mức đầu tư 20 tỷ đồng, thì cơ quan Nhà nước phải tiến hành kiểm tra và xem xét có phải thuộc trường hợp bắt buộc thành lập dự án hay không. Việc có thành lập dự án hay không cũng còn phải xem xét thêm Luật đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản thì mới có thể đưa ra quyết định chính xác”, Luật sư Phượng nói thêm.

Trong khi đó, Luật sư Lưu Thị Quỳnh Trang, Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định rằng việc Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng nêu lên vướng mắc pháp luật hiện hành chưa quy định về điều kiện hình thành dự án kinh doanh bất động sản, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước, là không hợp lý. Bởi lẽ Chương 5 của Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định rất rõ về công tác quản lý nhà nước liên quan đến các vi phạm của các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp.

Trong khi đó, thời gian qua tại Lâm Đồng liên tục xuất hiện các dự án “ma” quy mô lên đến hàng chục hecta, nhưng lại không có sự xuất hiện kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước, cho thấy sự “buông lỏng” quản lý của chính quyền, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường và thất thoát ngân sách Nhà nước. Do đó cần phải xem xét lại năng lực quản lý của những lãnh đạo trực tiếp quản lý trên từng địa bàn.