Thị trường bất động sản đang tái diễn kịch bản sôi động như 10 năm trước nhưng không xuất hiện "bong bóng"

Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối cùng của năm 2021 với tốc độ bức phá mạnh mẽ. Tại nhiều khu vực, lượng giao dịch mua – bán diễn ra khá sôi động. Mức giá bất động sản tại một số phân khúc ghi nhận tăng mạnh.

Ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro nhận định, gần 2 năm ảnh hưởng của dịch Covid-19, giá trị bất động sản được quan tâm nhiều hơn sau đợt dịch 1, 2, 3 với minh chứng lượng giao dịch tăng đột biến. Ở đợt dịch lần thứ 4, diễn biến của thị trường cũng không ngoại lệ khi nhu cầu đầu tư bất động sản đang ở mức rất cao, trong khi nguồn cung ngày càng hạn hẹp. 

Lượng tiền rẻ trên thị trường lớn do có một lượng tiền được bơm vào thông qua kênh ngân hàng và gói hỗ trợ dẫn tới lạm phát đang có xu hướng gia tăng. Điều này khiến cho người dân lo sợ đồng tiền mất giá và coi bất động sản là kênh trú ẩn. 

"Có thể nói, thị trường đang cho thấy một kịch bản quay trở lại thời điểm 10 năm về trước trong tốc độ giao dịch. Điều này được thể hiện qua nhiều phân khúc như nhà ở, shophouse, liền kề, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, bất động sản nghỉ dưỡng biển, đô thị biển đang giao dịch rất tốt". 

Ông Thành chia sẻ, các dự án mà đơn vị ông phân phối đều ghi nhận số lượng hàng hết ngay sau khi giãn cách cho tới thời điểm hiện tại. Một số dự án đang tiếp tục chờ ra hàng trong thời gian trước Tết cũng đang được dự báo sớm hết hàng nhanh chóng trong 1-2 tuần bởi hiện tại, đã có khách hàng đặt cọc, chờ hàng ra khớp cọc. 

Lý giải về sự "hưng phấn" của thị trường, ông Thành cho rằng, so với vàng, tiết kiệm, chứng khoán, bất động sản là kênh đầu tư an toàn nhất trong bối cảnh hiện tại. Kênh đầu tư vàng đang ở mức trần biên độ lợi nhuận thấp, chứng khoán thì rất bất ổn trong khi lãi suất tiền gửi tiết kiệm thấp. Đó là lý do người dân muốn kiếm tìm cơ hội đầu tư từ bất động sản.

Trong khi đó, tỷ lệ lạm phát đang có xu hướng tăng không chỉ tại Việt Nam mà trên toàn thế giới do ảnh hưởng của đại dịch. Vì vậy, giữ tiền mặt là quyết định rủi ro. Mặt khác, hoạt động kinh doanh triển khai trong giai đoạn hiện nay rất khó khăn. Nếu hoà vốn là quá giỏi và để có lợi nhuận tốt thì thực sự là rất xuất sắc. 

"Hiện tại chỉ có bất động sản là kênh đầu tư ổn định với lợi nhuận tối thiểu ở mức 15-20% hàng năm. Đây cũng là kênh cất tiền an toàn vì sở hữu sổ đỏ lâu dài", ông Thành nói thêm. 

Một lực đỡ khác trên thị trường chính là dòng vốn FDI và ngoại tệ nước ngoài đổ về Việt Nam ngày càng lớn, làm tăng nhu cầu bất động sản.

Ở chiều nguồn cung, ông Thành phân tích, dự án bất động sản ra đời mới rất hiếm do vấn đề thủ tục pháp lý vướng mắc dẫn tới sản phẩm hiện hữu khan hiếm. Trong vòng 2-3 năm tới để có được dự án mới là điều khó khăn. 

Nguồn cung ngày càng khan hiếm, giá bất động sản ngày càng tăng mạnh trong khi dòng tiền đổ vào lĩnh vực này càng ngày càng lớn. Tất yếu của quá trình đó là sự sôi động của thị trường là điều hiển nhiên.

Theo ông Thành, một yếu tố quan trọng nhất khiến thị trường sôi động chính là tâm lý lạc quan của người dân đối với tình hình dịch bệnh do độ phủ vaccine cao. Họ cũng chấp nhận tâm lý sống chung với dịch bệnh. 

"Hầu như dịch bệnh với chính sách giãn cách chỉ ảnh hưởng tới việc tiếp xúc và di chuyển trong giao dịch, chứ không ngăn cản được nhu cầu đầu tư của khách hàng. Thậm chí trong thời gian giãn cách lượng giao dịch có giảm nhưng một số phân khúc và dự án giao dịch vẫn tốt, thông qua bán hàng online để đáp ứng như cầu đầu tư cao".

Trước câu hỏi "liệu thị trường có rơi vào tình trạng bong bóng và tiếp đến là đóng băng như thời kỳ 2010-2011", ông Thành nhấn mạnh: giai đoạn này và giai đoạn trước là hoàn toàn khác nhau. 

"Tại thời điểm này sẽ không xảy ra trường hơp bong bóng và đóng băng như giai đoạn 2010-2011 bởi rất nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, thị trường hiện nay đã minh bạch hơn rất nhiều, từ thông tin cho tới các sản phẩm. Các nhà đầu tư cũng đã thông thái hơn rất nhiều. 

Thứ hai, các sản phẩm bất động sản ở giai đoạn này hiện hữu hơn, thể hiện thông qua pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ. Đặc biệt, giá bất động sản tăng không phải do sốt ảo, tâm lý đầu tư theo số đông như giai đoạn 2010. Giá bất động sản giai đoạn này tăng giá là tăng giá trị thật, do hạ tầng phát triển, và chất lượng dự án tốt. 

Dù thị trường có biến động thì những sản phẩm dự án có giá trị thực vẫn thanh khoản tốt. Không như giai đoạn 2010-2011, đa số dự án bất động sản đang còn nằm trên giấy, chưa đầy đủ pháp lý đã được tung ra thị trường giao dịch. Khi ấy, khách hàng đang mua sản phẩm hình thành trong tương lai mà chưa có giá trị hiện hữu. Nên khi Nhà nước siết tín dụng, nhu cầu đầu tư bất động sản giảm mạnh. Những sản phẩm không có giá trị hiện hữu khó thanh khoản. 

Còn ở giai đoạn hiện tại, nếu có biến động thì kịch bản xấu nhất là hiện tượng cắt lỗ. Nhưng lợi thế với sản phẩm hiện hữu và pháp lý rõ ràng thì tình trạng đóng băng có thể diễn ra cục bộ ở địa phương hoặc trên 1 số phân khúc mà chắc chắn sẽ không lan rộng toàn thị trường. Yếu tố tích cực khác chính là Nhà nước đang kiểm soát rất tốt về lãi suất và lạm phát".