Hậu quả khi Trung Quốc siết bất động sản: Đất đai ế ẩm, nguồn thu của địa phương sa sút

Thành phố nhỏ nhưng có tiếng

Dù ẩn mình ở tỉnh Quý Châu xa xôi và tương đối kém phát triển, thành phố Tuân Nghĩa lại không phải là một cái tên xa lạ đối với người dân Trung Quốc.

Tuân Nghĩa là địa danh gắn liền với lịch sử hình thành Đảng Cộng sản Trung Quốc, là nơi mà ông Mao Trạch Đông được bầu làm lãnh tụ của đất nước trong cuộc Vạn lý Trường chinh năm 1935. Đây cũng là quê hương của rượu mao đài, quốc tửu của Trung Quốc.

Trong những tháng gần đây, Tuân Nghĩa thu hút sự quan tâm của dư luận vì một lẽ khác. Thành phố này đang chịu thiệt hại bởi việc Bắc Kinh ban hành loạt chính sách hòng kiềm chế thị trường bất động sản nóng hầm hập của Trung Quốc.

Từ tháng 7 đến tháng 9 năm nay, 39 lô đất thổ cư được đấu giá ở Tuân Nghĩa không thể tìm thấy khách mua. Đây là số lượng tồn đọng cao nhất trong tất cả thành phố trực thuộc tỉnh ở Trung Quốc.

Tổng giá trị bán đất thổ cư của chính quyền Tuân Nghĩa chỉ đạt 900 triệu nhân dân tệ (tương đương 140,6 triệu USD), mất 91% so với cùng kỳ năm ngoái và cũng là mức giảm mạnh nhất trong các thành phố trực thuộc tỉnh, theo số liệu từ công ty chứng khoán Guangfa Securities.

Con số mới tương phản rõ nét với dự toán ngân sách 27 tỷ nhân dân tệ mà chính quyền Tuân Nghĩa lập ra hồi đầu năm. Trong 5 tháng đầu năm 2021, doanh thu từ hoạt động bán đất của Tuân Nghĩa đạt 9 tỷ nhân dân tệ, tương đương 1/3 mục tiêu của cả năm.

Bảng cân đối kế toán của chính quyền Tuân Nghĩa do đó cũng hình thành một lỗ hổng và thành phố này không phải là địa phương duy nhất rơi vào tình cảnh như vậy.

Thị trường bất động sản sa sút

Kể từ khi thị trường địa ốc Trung Quốc được khơi thông vào năm 1998 thì 2021 là năm gần nhất Bắc Kinh nghiêm túc thắt chặt các quy định đối với lĩnh vực này. Tình hình tài chính của chính quyền các địa phương trở xấu vì các nhà phát triển bất động sản đang thiếu thốn nguồn tiền mặt không muốn mua thêm đất.

Đợt chấn chỉnh thị trường bất động sản của Bắc Kinh còn gây xôn xao hơn bởi cuộc khủng hoảng nợ nần của tập đoàn Evergrande.

Kể từ tháng 9, khoảng 65,5% đất đấu giá trên toàn quốc bị ế, đây là tỷ lệ cao nhất từng được ghi nhận từ năm 2008, theo một báo cáo của công ty môi giới chứng khoán Kaiyuan Securities. Ngoài ra, trong quý III năm nay, doanh thu nhà nước từ việc bán đất thổ cư đã giảm 37% so với cùng kỳ năm ngoái, Guangfa Securities lưu ý.

Đối với chính quyền địa phương, bán đất là nguồn tài chính quan trọng nhất, chiếm 44% khoản thu ngân sách mà họ tự kiếm được trong năm 2020, Bộ Tài chính Trung Quốc ước tính. Trong thập kỷ qua, tổng nguồn thu từ việc bán đất đã tăng gấp 6 lần lên mức kỷ lục 8.400 tỷ nhân dân tệ vào năm ngoái.

Nhà phân tích Amanda Du của Moody's dự đoán, trong bối cảnh chính sách điều tiết thị trường bất động sản của Trung Quốc không có dấu hiệu được nới lỏng, nguồn thu từ bán đất có thể chững lại trong năm nay và sụt giảm trong năm tới.

"Tình hình tài chính của địa phương sa sút còn làm hạn chế nguồn vốn cho các công trình cơ sở hạ tầng, từ đó đè nặng lên triển vọng tăng trưởng kinh tế, đẩy Trung Quốc vào thế tiến thoái lưỡng nan giữa việc củng cố tăng trưởng và tháo dỡ đòn bẩy tài chính. Hơn nữa, hoạt động của ngành bất động sản cũng có nguy cơ suy yếu đi", bà Du nói.

Những hệ lụy để lại

Giáo sư khoa học chính trị Su Fubing của Đại học Vassar (New York) cho rằng sự phát triển của ngành bất động sản ở hầu hết thành phố nhỏ tại Trung Quốc chủ yếu bắt nguồn từ động cơ chính trị, thay vì nhu cầu thực tế.

Hệ quả trực quan nhất là các thành phố ma, những đô thị với dày đặc các tòa nhà cao tầng nhưng không có mấy người sinh sống, vì hầu hết đều không thu hút đủ cư dân, ông Su chỉ ra.

"Chỉ khi thủy triều xuống thì chúng ta mới biết ai không mặc đồ bơi. Đối với các thành phố nhỏ, phát triển mà phụ thuộc quá nhiều vào bất động sản chính là tự sát", giáo sư Su tiếp tục. "Các thành phố cấp một (gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến) có thể trụ vững, nhưng những thành phố cấp ba và cấp bốn sẽ chịu thiệt hại nặng nề nhất".

"Chính quyền các địa phương cũng đang rất áp lực, vì họ không xoay xở được nhiều nguồn thu khác. Bấu víu vào bất động sản không khác gì làm dịu cơn khát bằng thuốc độc", vị giáo sư nói thêm.

Mặt khác, ông Su cho biết các quan chức địa phương cũng hưởng lợi từ việc bán đất vì phát triển bất động sản nhanh chóng có thể được coi là một thành tựu chính trị cũng như giúp họ "đút túi" từ việc phân phát các dự án béo bở cho người quen.

Trong quá khứ, ngay khi chính quyền các địa phương bắt đầu kêu ca, chính quyền trung ương sẽ giang tay hỗ trợ, ông Zhao Wei, kinh tế trưởng tại Kaiyuan Securities, lưu ý với SCMP.

Bây giờ, Bắc Kinh đang bận rộn chuẩn bị cho Đại hội Đảng lần thứ 20. Ông Tập Cận Bình có thể muốn tạo ra một không gian mà "ai cũng có chỗ đứng" hoặc xóa bỏ hoàn toàn nạn đói nghèo để theo đuổi khái niệm "thịnh vượng chung", ông Zhao cho hay.

"Vấn đề là liệu nền kinh tế tỷ dân có thể tồn tại một khi giá nhà hạ xuống hay không. Nếu thị trường bất động sản sụp đổ, thị trường lao động và xã hội có thể không ổn định được như trước", vị chuyên gia họ Zhao nhấn mạnh.