Bộ Xây dựng 'điểm mặt' những chồng chéo, bất cập trong chuyển nhượng dự án

Liên quan đến dự thảo Nghị định về Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đã chỉ ra nhiều vướng mắc, bất cập về trình tự thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Nhiều luật chồng chéo trong chuyển nhượng dự án

Bộ Xây dựng cho biết Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chung và bao quát về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, không phân biệt trường hợp dự án bất động sản được thực hiện trình tự, thủ tục đầu tư theo pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về quản lý phát triển đô thị hoặc các quy định pháp luật khác.

Tuy nhiên, quá trình áp dụng quy định cũng cho thấy có một số bất cấp do có sự chồng chéo về quy định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản với quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Điều này dẫn đến sự lúng túng trong cách hiểu và áp dụng đối với các địa phương trong việc áp dụng quy định. Ví dụ như trong việc xác định trường hợp nào thực hiện theo quy định của Luật đất đai, trường hợp nào thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP; khi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có phải thực hiện chuyển nhượng một phần dự án hay không…

Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định. Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa quy định như thế nào được xem là một phần dự án được phép chuyển nhượng trong tổng thể của một dự án, hay đưa ra các tiêu chí để xác định một phần của dự án được phép đủ điều kiện chuyển nhượng.

Trên thực tế, dự án đã được chủ đầu tư tiến hành tách nhỏ để chuyển nhượng một phần dự án nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh của mình. Cụ thể, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng phần dự án kinh doanh thương mại dịch vụ trong tổng thể dự án nhằm thu hồi vốn để tiếp tục phát triển phần dự án còn lại. Điều này dẫn đến khả năng dự án sẽ bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau làm phân mảnh dự án, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tổng thể dự án lúc ban đầu.

Sau khi Luật Đầu tư năm 2020 được ban hành đã có một số quy định mới khác với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP. Tại Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 quy địng chuyển nhượng dự án đầu tư; trong đó tại Điềm d Khoản 1 Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 quy định “Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản”.

Còn tại khoản 2 Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 quy định: “Trường hợp đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều này, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư thực hiện như sau: Đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29 của Luật này và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 41 của Luật này; Đối với dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này, việc chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư tiếp nhận dự án đầu tư sau khi chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Trong khi đó, Khoản 1 Điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Điểm b Khoản 2 Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020 quy định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: “Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư”...

Như vậy, theo các quy định mới của Luật Đầu tư năm 2020 thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hiện nay được thực hiện theo hai trình tự thủ tục được quy định trong hai luật là Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Đối với dự án bất động sản không được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76.

Tách quy định chuyển nhượng một phần và chuyển nhượng toàn bộ dự án

Vì vậy, Bộ Xây dựng cho rằng để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống quy định pháp luật trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có sự điều chỉnh, thay đổi, các nội dung quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong Nghị định số 76 cũng cần phải được sửa đổi, thay thế cho phù hợp.

Cơ quan này đề xuất bổ sung quy định về nguyên tắc thực hiện, trong đó phân định rõ các trường hợp thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và các trường hợp thực hiện theo pháp luật về đầu tư để tránh nhầm lẫn.

Đồng thời bổ sung quy định về việc kiểm tra nội dung hợp đồng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án để bảo đảm tính thống nhất trong thực hiện pháp luật, hạn chế các tranh chấp xảy ra hoặc lợi dụng chính sách để chuyển giao tài sản không hợp pháp.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng kiến nghị tách quy định về hồ sơ chuyển nhượng dự án thành một điều riêng (tại Điều 10 dự thảo về Luật kinh doanh bất động sản) để dễ dàng áp dụng. Các yêu cầu về hồ sơ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án về cơ bản được kế thừa theo quy định hiện hành nhưng có quy định rõ hơn trường hợp phải nộp bản sao và bản gốc giấy tờ pháp lý để phù hợp với quy định về cải cách thủ tục hành chính của Chính phủ.

Bộ Xây dựng còn đề xuất tách quy định chuyển nhượng một phần và chuyển nhượng toàn bộ dự án thành 2 Điều khác nhau (Điều 11 và Điều 12 dự thảo) để điều chỉnh, tạo cơ sở pháp lý để các doanh nghiệp dễ dàng thực hiện. Về trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng dự án, cơ bản dự thảo quy định kế thừa các quy định hiện hành.

Cơ quan này cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (tại Điều 13 dự thảo) theo hướng xác định rõ trách nhiệm của cơ quan chủ trì thẩm định lấy ý kiến các cơ quan liên quan, thời gian thực hiện thẩm định và nội dung lấy ý kiến thẩm định, làm cơ sở để các cơ quan chức năng ở trung ương và địa phương dễ dàng, thuận lợi trong thực hiện.